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住宅ローン

カテゴリ:不動産用語

「夢のマイホームを手に入れよう!」そんなキャッチフレーズで

人生最大のお買い物をするかたにとっては、とても重要な話題ですね。

数百万円から数千万円の単位でのお買い物資金を現金一括でいうかたは、
なかなかいないと思います。


そこで多くのかたが利用するのが住宅ローンですね。


住宅ローンは、大きく分けると住宅ローンは、
大きく分けると公的住宅ローン(公的融資)
民間住宅ローン(民間融資)に分かれます。


公的住宅ローンでは、財形住宅融資がその代表格です。


主な条件は、勤労者が対象で財形貯蓄を1年以上継続し、
貯蓄残高が50万円以上であることが条件です。
利用限度額は、残高の10倍か最高4,000万円までの
どちらか少ない額となります。


民間住宅ローンは、その言葉とおり民間の金融機関から借り入れ
する住宅ローンです。今ではフラット35も含め、
こちらのローンの方が主流ですね。


2016年1月に日銀によるマイナス金利導入が決定されてから、

三大メガバンクの変動金利型住宅ローンの金利が引き下げられました。
店頭表示金利は2.475%で変化はないのですが、
ほとんどの人に適用される引き下げ金利が0.775%から0.625%へ、
0.15%下がったことで、それ以降民間住宅ローンが人気上昇しています。



それでは、実際に住宅ローンを考えてみましょう!


住宅ローン金額設定・・・


住宅ローンを組むにあたってまずは、いくら位の金額を
借り入れるかが重要です。


住宅ローンの借入金額は、年収の5倍もしくは毎月の返済金額が
年収の25%くらいというのが全く知らないかたにとっては、
目安になります。


ただし!ここで注意ください!


借入にあたっての目安です。住宅ローンって購入するマンションの
価格の何パーセントを借入するかによってその後のリスクが変わります。

3,000万円のマンション購入を例に具体的に説明します。


・Aさんは、年収600万円で借入金額3,000万円で購入


・Bさんは、年収400万円で頭金1,000万円借入金額2,000万円で購入


AさんBさんともに年収の5倍の住宅ローンを設定していますが、
将来的なリスクを考えるとAさんのケースは危険です。


というのは、同じ年収5倍といえども万が一、将来収入などが下がり
支払が困難になった場合、資産評価に対しての住宅ローンの割合が高すぎるので
オーバーローンという状態に陥りやすくなります。


中古マンションを購入する際には、誰もがそのマンションを、
そのお部屋を気に入って購入しますね。


気に入るだけでなくそこには、資産価値というのがあります。
資産価値というのは、将来的なリセールバリュー(resale value)も含まれると
当社は、考えています。


購入時に当社は、将来的なリセールバリュー(resale value)も説明します。

住宅ローンを組むのが怖いというかたも中にはいますが、
購入時に資産価値を知ることで将来的な安心にもつながります!


中古マンション購入時には、かならず不動産屋さんに聞いてください。



フルローン(住宅ローン100%)での借入をする際には、
年収の5倍という目安では無く、少し余裕をもって年収の3倍から4倍と
いったように価格を下げるという妥協も必要です。

また現在賃貸にお住まいのかたであれば、家賃からの返済負担割合を
算出して住宅ローン金額を決めるという方法もあります。


住宅ローン金額設定で重要なのは、年収の5倍というよりも
借入返済負担率を25%以内にするということです。
(負担率が少なければ少ないほうが良いです。)


そして、住宅ローンを組むときには、かならずと言っていいほど


借入期間を借入可能最大期間まで組む


ということです。


借入期間というのは、借入時に年齢によって
期間が決められてしまいます。借入期間というのは、返済期間の途中
繰上返済等によって短くすることはできても、長くすることは
ほとんどの金融機関が受け入れしません。


出来るだけ早く返済したいというのは、誰もが一緒です。


ただ、借入時あえて長く組む事が賢い住宅ローン設計になります。

住宅ローン金額設定すると同時に考えるのが変動金利か固定金利かですね。


変動金利か固定金利か・・・


住宅ローンを決めるときに一番悩むポイントと言っても過言では
ありません。実際どの銀行の住宅ローンを借りるかということよりも
住宅ローンのタイプを変動金利にするか固定金利にするかによって
必然借入金融機関が決まると言ってもいいほどです。


実際多くのブログやコラムでファイナンシャルプランナーが話題と
してあげていますが、最終的に決めるのはお客様ご本人様となります。


本当にお客様自身の考え方によって答えは違います。


そして、正解が無いのがこの話題です。
どっちが得かと言われても将来的な経済指標が断言できない限り
答えは、導きだせません。


はっきりといえるのは、各金融機関によって金利が異なりますので
少しでも低い金利で借り入れすることは、得といえるでしょう。



固定金利とは、借入れから一定期間は固定金利で、
その期間が終了するとその時点での金利に見直され返済額が再計算されます。


固定期間は選ぶことができ、2年、3年、5年、10年などが主流です。
金利は固定期間が短いほど低い傾向にあります。


全期間固定金利もあります。多くの方がご存知のフラット35です。


フラット35については、最新のフラット35のサイトをご覧ください。


フラット35ローンシミュレータ


↑【フラット35】の利用をご検討される際に、簡単に返済額や借入可能額を
計算することのできるシミュレーションになっています。




変動金利とは、世の中の金利情勢によって金利が変動し、
それに伴って返済額が増減する金利タイプです。


変動金利の金利は、通常年2回(例えば4月と10月など)見直され、
その時点で金利が変動していた場合には、毎回の返済額の中の元金と利息の割合が変更されます。


例えば金利が上がると利息の割合が増え、元金の割合が減る仕組みです。

見直しと同時に金利が上昇すれば、毎月の返済金額も上昇します。


金利は、日本経済が好調となれば上がります。
但し、金利が変動しても、返済額の見直しは通常5年ごとに行われます。


また、返済額が増えた場合でも見直し後の上限は、
ほとんどの金融機関では従前の返済額の1.25倍までというルールを設けており、
急激に返済額が上がらないよう家計に配慮されています。


とはいえ、その場合、未払い利息が発生するというリスクも生じるので、
不安だというかたもいます。


将来の動向によって金利変動があることを不安に感じる方は、
固定金利がオススメです。


変動金利のオススメは、三菱東京UFJ銀行ですね。

三菱東京UFJ銀行住宅ローンサイト




いま世界は、未曽有の低金利時代となっています。
ネット銀行と言われる、新生銀行・じぶん銀行・イオン銀行
・住信SBIネット銀行などは、0.4%からの住宅ローンとなっています。


どこの銀行での借り入れにするかは、変動か固定かを決めてからの
判断とした方がより近道となります。


また、借入の際には、諸費用の構成この点も知識として
ざっくりですが、覚えておいてください。


メガバンク(大手都市銀行)
「保証料:金利0.2%増加」+「事務手数料:3万円(税抜)」


ネット銀行
「保証料:0円」+「事務手数料:借入金額の2.0%(税抜)」

となります。このほか団体信用生命保険料などがかかる場合もあります。


総返済額に大きく左右されますので、事前の確認が必要です。


住宅ローンを組むと住宅ローン減税住まいの給付金を受けられる場合
もあります。これは、つぎのコラムでの話題とします。


住宅ローンは、多くの方が利用すると同時に人生最大の計画と
いっていいでしょう!


絶対に失敗をしない様に相談者には、現在の収入関係だけでなく、
ご家族の内容やその他の資産状況もすべてお話するのが大切です!

ハウジングハーモニー優和は、お客様自身となって
最大・最良な住宅ローン設計をいたします!


また、このコラムによって住宅ローンを組む目安として
頂いたかたには、素敵なマイホームが取得できますように・・・。



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