2021年7月23日から8月8日までの17日間、東京オリンピックが開催され、
多くのかたに感動や涙をもたらしましたね。
第32回オリンピック競技大会。 205の国と地域から約11,000人が参加し、
実質19日間に33競技339種目が行われ、日本は、金メダル２７個という
素晴らしい成績を残しました。
ただ、オリンピック開催中にも過去最高レベルのコロナウイルス感染が蔓延
しています。現在も進行中なのが不安ですね。兎に角、感染対策を万全に
行い、日々の生活を頑張りましょう！
今回は、コロナを吹き飛ばすくらいのフレーズ「不動産仲介手数料無料」の
コラムの紹介をしてきます。
中古マンションご購入を検討されているかたで、仲介手数料無料、又は
仲介手数料半額という広告を出している仲介会社を見たことがある人も
多いのではないでしょうか。
仲介手数料無料ということは仲介会社の収入がゼロということを意味します
ので、本当に仲介手数料無料の会社に仲介を依頼しても大丈夫なのか心配に
思う方も多いのではないでしょうか。
また、郵便受けに入ってくるマンションの広告には、
販売しているマンションのだけでなく、
「あなたのマンションを探している人がいます」
「お住まいのマンション売ってください」
といったチラシも多く見かけますよね。
その際、「仲介手数料を半額にします」であったり、
中には「仲介手数料無料」なんて
いうものまであると思います。
マンション売却の際、不動産取引の素人である方が不動産会社に仲介を
お願いせざるを得ないわけですが、支払わなければならない仲介手数料
は安いに越したことはない。。。
けど、なぜ？なぜ安くできるのか？
何か業務を省かれてしまうのかな？
どこかにその分のしわ寄せがくるのでは？
その分商品やサービスに瑕疵（かし）がでるのでは？
なんて考える方も少なからずいると思います。
中古マンションを購入するにも売却するにも仲介手数料無料、
又は仲介手数料半額という
キーワードを見ると？？？になるかたも多いと思います。
かつての不動産仲介業では、不動産物件の売買の際に手数料を
とるのが一般的でした。
しかし、今では手数料無料、又は仲介手数料半額する仲介業者も
少なくありません。
現在の不動産仲介業者は、昔とは異なる別の部分で企業努力をし、
品質を維持しながらも仲介手数料無料、又は仲介手数料半額という
サービスを行っているのです。
そこで、今回は仲介手数料を安くできる仕組みについて説明をいたします。
仲介手数料とは・・・
仲介手数料とは、不動産会社が行う仲介業務に対して支払うものです。
一般的な仲介業務とは、以下のようなものです。
１．物件価格の査定と、売り出し価格決定の支援
２．販売活動（物件調査、広告宣伝、指定流通機構への登録、購入希望者の探索）
３．売買価格やその他の条件について、購入希望者と調整・交渉を行う
４．買い主への物件説明（重要事項説明）
５．売買契約の締結（売買契約書の作成と手続など）
６．物件の引き渡し（現地立ち合いによる確認、引き渡し手続き）
７．代金・費用の決済
８．その他、不動産取引に関する相談全般
そして仲介手数料は、売買契約が成立して初めて支払う義務が発生する
成功報酬となります。
仲介手数料は宅建業法で定められていて
『不動産購入価格×3.30％＋6.6万円（税込）』
（※物件価格が400万円を超える場合）
が不動産業者が受領できる仲介手数料の上限となっています。
不動産価格が２００万円以下の金額の場合
不動産価格×５％＋消費税
不動産価格が２００万円を超え４００万円以下の金額の場合
不動産価格×４％＋２万円＋消費税
不動産価格が４００万円を超える金額の場合
不動産価格×３％＋６万円＋消費税
※3％の消費税10％だと 3×0.1＝0.3
６万円の消費税10％だと 6×0.1＝0.6万円となるので
3％＋0.3％（消費税）で3.3％、6万円＋0.6万円で6.6万円となり、
わかりやすく 仲介手数料＝3.3％＋6.6万円（税込み）と表しています。
例えば、あなたの中古マンションが１０００万で売れたとします。
すると、仲介の不動産会社には３９６，０００円支払うことになります。
実務における仲介手数料支払いのタイミングは・・・
実務においてどのタイミングで仲介手数料を払うのが一般的なのでしょうか？
一般的な不動産取引においては、契約時半額・引渡時（決済時）残額とすること
が多いです。
ただ、当社では引渡時（決済時）点で仲介手数料をお願いしております。
仲介手数料は、あくまで成功報酬となっていますので、引渡時（決済時）前に
支払うことは、依頼する仲介業者との合意によるものとなっています。
仲介手数料無料、又は仲介手数料半額など
のサービスができるわけ・・・
不動産仲介手数料のサービスができるわけは、いくつかあります。
そのシチュエーションなどを例にして説明します。
不動産業者が売主の場合（ケース１）
代表的なケースとなります。売主が不動産業者の場合、その多くは、
仲介業務を依頼された不動産会社は、売主から仲介手数料をもらえます。
そうすることで買い主からの仲介手数料を減額もしくは無料にすること
ができます。
売却を依頼された不動産業者が自ら買主を見つける場合
（ケース２）
中古マンションを売却する際、一般的に、売り主の仲介不動産会社と、
買い主の仲介不動産会社は別の会社のことが多いです。
しかし、売却を依頼された不動産会社が、条件のあう買い主を探して
両方の仲介を担当することはおかしいことではありません。
その場合、売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができるの
ですが、例えば、売却を依頼された中古マンションを売りに出したものの、
なかなか反応がない場合などに、買い主の購買意欲を高めるために、
買い主側の仲介手数料を減額してでも買い主を探す手段とすることがあります。
売主が個人で買主が業者の場合（ケース３）
不動産業者が不動産を買取場合では仲介手数料は不要となります。
中古マンションを個人に売るのではなく、業者に売るという方法があります。
これが買取です。
仲介を依頼した不動産会社が買取を行っている場合も少なくないと思います。
買取は仲介業務ではないので、仲介手数料は必要ありません。
売却物件が出るのを待っている買い主がいる場合（ケース４）
まれなケースではありますが、「新築販売時に非常に人気の高かったマンション
である」とか、「進学で人気のある学校の側」であるとかで、
売却物件がでるのを待っている買い主がいた場合は、買い主側からの
仲介手数料を元手に、売り主の仲介手数料を減額するケースがあります。
企業努力の時代背景（ケース５）
かつては不動産物件情報の収集媒体として、中心的な位置を占めていたのが
チラシなど紙の広告です。
しかし今や、不動産物件情報の収集方法はインターネットが中心に
なっています。
紙の広告はインターネットの広告にくらべ費用が高く経営をかなり圧迫して
おりましたが、インターネット広告を上手に使いこなせれる不動産仲介業者に
とっては、格段に広告費を減らすことができるようになりました。
例えば、B4サイズのチラシを1万枚新聞折込すると印刷代も入れて約7万円の
出費になります。そしてそれを10万世帯いる地域に一軒一軒入れていけば、
70万円もかかるわけです。
このような高額な紙の広告からインターネット広告に切り替えることにより
経費を減らし、仲介手数料無料ながらも、仲介手数料を支払う必要がある
従来型の不動産仲介業者と何も変わらないサービスを行うことができるように
なるのです。
仲介手数料無料の注意・・・
両手仲介の落とし穴
売却を依頼された不動産会社が買い主も探せたような、１社の不動産会社が
売り主も買い主も仲介することを「両手仲介」と言います。
このこと自体はおかしいことではなくて、タイミングよく同じ不動産会社に
あなたの物件を希望する買い主が現れれば、何ら問題はありません。
しかし、不動産会社からすると、売り手からの仲介手数料と買い手からの
仲介手数料の両方が入ることになり、大変魅力的です。
よって、何としても自社で買い主を探そうとして、他社が購入希望者を
連れてきても紹介しない「囲い込み」を行うかもしれません。
あなたが依頼した仲介不動産会社が両手仲介を狙って販路を狭めていたり、
内覧を断っていたりするかもしれません。
これでは、仲介手数料の減額以前に、販売チャンスの損失です。
売主が不動産業者のマンション
仲介手数料無料の誘惑は、マンションをお探しのかたであれば好条件として
考えるとおもいます。じつは、ここに落とし穴があります。
売主が不動産業者のマンションには、必要以上に利益を加算している場合が
あります。仲介業者も手数料に目がくらみ本来のマンション価格より高額な
価格での取引に目をつむる可能性も十分に考えられます。
また、売主が個人の場合は、契約不適合責任を免責とする傾向もあって、
売主が不動産業者の場合、最低でも２年間という契約不適合責任期間の
安心性を全面に営業する仲介業者もあります。
売主が不動産業者の場合は、購入しようと検討しているマンションが
リフォーム・リノベーションされる前は、一体いくらの価格なのかをしっかり
と把握しておきましょう。
仲介手数料無料ということよりも総額で損をしないように
購入計画を立てましょう！
まとめ・・・
コラムでは、仲介手数料の仕組み、仲介手数料無料又は仲介手数料半額など
のサービスができるわけなどを紹介してきました。
結局は、買主であっても売主であっても、不動産の価格を適正に導い出すことが
できれば、仲介手数料無料を活用した不動産の購入・売却は自己資金の持ち出し
に利点があるという観点から活用する価値が多いにあります。
仲介手数料無料のマンションが出てきた場合は、適正な価格の見極めを行うと
同時に、仲介会社が何を狙っているのか、その考えをしっかりと把握すること
が大切です。
当社では、注意点などもふまえ、お客様によりわかり易く説明をしております。
また、契約時における重要事項説明の内容においては、他社よりも多くの事項
に関して調査をしております。
当社は、中古マンション売買を専門とする不動産業者です。専門とするからこそ
マンション内容はもちろんのこと何を調査すべきか、本当に調査しなければなら
ないところはどこかという事も考慮にいれ対応しています。
そのうえで、他社にも負けない不動産手数料サービスも実施しておりますので、
気になるマンションや不動産情報があれば当社まで、是非お声かけください。
