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インスペクション(建物状況調査)

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インスペクション(建物状況調査)

カテゴリ:不動産用語

7月12日・・・今日から第4弾の緊急事態宣言が8月22日まで発令されま

したね。


発令地域では酒類の提供を禁止し、酒類やカラオケを提供する飲食店には休業

を要請しています。


また、大阪、埼玉、千葉、神奈川の4府県では「まん延防止等重点措置」の

適用を8月22日まで延長となりました。

宣言期間中に実施される東京オリンピックは、東京、埼玉、千葉、神奈川の

1都3県などで競技の無観客開催が決まり、極めて異例の大会となります。


コロナウイルスは、とんでもない影響を与えています。とんでもない事態を

日々感じていると思います。


連日、コロナウイルスによる影響を考えていると誰もが鬱(うつ)状態になり

かねないので、今回冒頭では、あえて楽しい話題にて変えます!


今年の2月、群馬県草津町の黒岩信忠町長と群馬大学の板橋英之教授が、

草津温泉の温泉水に新型コロナウイルスを不活性化させる効果があると発表

したことは、ご存知でしょうか。


緊急事態宣言発令中なので、旅行等は行けませんが、草津温泉は筆者も大好き

です。コロナウイルス問題が収束したら、旅に出かけたいと思います。


草津温泉といえば、湯畑。


湯畑の目の前にあるホテル・・・ホテル一井、

館内の大きさが魅力のホテル櫻井、

館内のアクティビティが充実のホテルヴィレッジがランキング上位です!


草津温泉に行かれたこと無いかたは、是非一度、コロナウイルス問題が収束

したら旅行に行かれてみてください。


まだ、梅雨の季節でもありますが、梅雨が明けると外出日和ともなり、

中古マンションの内覧にも適す時期にもなります。


緊急事態宣言といえどマイホームを探すことは、不要不急となりません!

なので、気になるマンションがあれば、どうぞお気軽にお声かけください。



これからの中古マンション取引は、来年度から施行する物状況調査

(インスペクション)の活用等を内容とする宅地建物取引業法の一部

を改正する法律によってより一層安心した購入ができるようになります。

今回は、そのためにインスペクション制度についての内容をご案内します。


インスペクション(建物状況調査)とは・・・


インスペクション(建物状況調査)とは、

住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士・建築士)が第三者的

な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、

欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、

アドバイスを行う専門業務です。


中古マンションの場合は、まず建物外観からの調査を行い、躯体の状況や

建物自体が沈下していないか、外壁が崩れていないか、共用廊下を見ることが

可能であれば、屋上防水加工が年数相応に対応ができているかを確認します。


雨樋などにも目を向けて対応するので、安心です。

また室内に関しては、内装工法や建材の特長、修理が必要な箇所やリフォーム

リノベーション費用の目安、できる工事の可能性をお伝えします。 

リノベーション済み・リフォーム済みであってもその完成度もふまえ、

完成後の不具合がないか診断をします。


室内のインスペクションに多く採用されるのが、オートレーザーです。

これは、水平精度・垂直精度を素早く計測 縦横方向にのびる赤いレーザー光を

基準に施工精度をはかります。

縦軸の光を基準にすることで壁の倒れや膨らみ歪みを確認します。


また横軸の光を基準に床までの距離、天井までの距離を測ることにより

床・天井の傾きを正確に把握することが可能です。


実際、目の当たりにすると本当に感動します。

というのは、安心できるからが故です。


ホームインスペクションは、誰もができるという事ではありません。建築士や

住宅診断士などの資格を持つ専門職のかたが対応します。


ただ、主に非破壊の目視調査です。ですから、壁や天井の中などの隠ぺい

されている部分や見ることができない箇所など、リスクを払拭できない箇所は

どうしてもあります。


ただ、これは病院に例えるなら、「健康診断」のレベルなので、

実施するとしないとでは、安心感が違います。



宅地建物取引業法の一部改正・・・


 第190回国会において、既存住宅の流通市場を活性化し安全な取引環境

の整備を図るため、建物状況調査(インスペクション)の活用等を内容とする

宅地建物取引業法の一部を改正する法律が成立し、平成28年6月3日に

公布されました。


 本法律において、建物状況調査(インスペクション)関係の規定について

公布の日から2年以内の政令において定める日から施行することとされています。


(A)建物状況調査(インスペクション)に関する規定の施行期日に

平成30年4月1日とします。


⇒既存の建物の取引における情報提供の充実を図るため、宅地建物取引業者

に対し、以下の事項が義務付けされました。


1.媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を

記載した書面の交付
2.買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
3.売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した

事項を記載した書面の交付


1.においては、仲介業者と売主との媒介契約締結時において、仲介業者が

インスペクターを斡旋できるかどうかを売主に示さなければなりません。

つまり「我々はインスペクションについては対応していないので、

ご依頼いただいても斡旋できません」と言うか、「我々はインスペクション

を通じて物件の安全性を買主にアピールする売り方をお勧めしているので、

ご希望があればすぐにご紹介します」と言うかを仲介業者は決めなければ

なりません。

要するに、売主にインスペクション制度の利用を奨めることが目的となります。

2.は、仲介業者が実施されたインスペクションの結果を、買主に対して

重要事項説明時に説明しなければならないとされています。

(重説の対象となるインスペクションは業者が斡旋したものに限りません。)

今まで中古住宅売買時に住宅の品質が軽視されていたとは言いませんが、

実際の調査結果に基づいて具体的な説明を受け、購入判断に活用することに

なれば、売主の意識も買主の意識も品質を重視する方向に変わっていくものと

考えられるとされています。


3.は、売買契約締結時に仲介業者から売主、買主双方で行われた現況確認の

内容を書面で交付することで将来的に発生するトラブルを未然に防ぐ目的と

しています。(その場で改めて現況確認する必要はないとされています。)


ただ、ここで注意ください!インスペクションについて、宅建業法上一部改正

され施行されますが、売主がインスペクション制度の利用を断った場合は

インスペクションは必ずしも行われるわけではありません。


インスペクションは、無料という訳にもいかないので、費用負担の面で提案

を受けても拒絶する売主もいることを覚えておいてください。



ジャパンホームシールド・・・


当社が加盟する公益社団法人全日本不動産協会では、

住宅の品質を検査し、地盤の安全性を調査・解析する

ジャパンホームシールド株式会社(LIXILグループ)

の不動産売買支援サービスを推奨しています。


ジャパンホームシールドが実施する既存マンション検査では、

目視を中心に4時間程度かけて行います。


対象となるのは建物の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を

防止する部分、および専有部の給排水管路(専有部分)を検査します。

関単にまとめると、屋上・防水層の劣化、室内(専有部)床・柱の傾斜、

給排水路管路、バルコニー・共用廊下のぐらつき・ひび割れ、

外壁・内壁コンクリートの圧縮強度の調査を実施します。


検査結果が「適合」判定となりますと、既存住宅かし保証保険

(個人間用)に申込むことができます。

既存住宅かし保証保険とは、既存住宅の売買に際して保険対象部分の

隠れたかしにより生じた損害について補償する保険です。


保険期間は、1年間または5年間となっています。1住戸あたりの

保険金支払限度額は保険期間を通算して保険申込時に選択した

1000万円となります。


引受保険機関は、株式会社日本住宅保証検査機構(JIO)となります。


気になる既存マンション検査の料金は、全床面積共通の45,000円

(税別)となります。

また、既存住宅かし保証保険(個人間用)の保険料は、1年間で

保証料30,000円、給排水管路特約付で40,000円。


5年間では、保証料80,000円、給排水管路特約付で90,000円

となります。その他、詳細については、下記をご参照ください。



まとめ・・・


供給減少と価格の高止まりが予想される新築マンションに対して、

今後も中古マンションへの注目度がより高まると思われます。

首都圏における中古マンションの平均成約価格は、1戸あたり平均価格は 

3,275万円で、前月比+0.3%。

東京 23 区の成約価格は 4,000 万円を超え、過去 3 番目の高水準に。


2021年は、中古一戸建ての価格を上回っており、マンションと一戸建て

の「価格逆転現象」が続いています。


供給面でも、中古マンションは非常に潤沢です。2020年の首都圏

における中古マンションの月間の新規売り出しは17,000戸、

在庫が43,000戸、これらを合計したおよそ60,000戸が

中古マンションの月間流通量といえます。


今後も中古マンション市場は、盛んに取引が期待できます。

そして、それと共にインペクション(建物状況調査)の需要も増えていく

と思います。時代にあったリスクを少なくするためにも一生に一度の高額な

お買い物となるかもしれない中古マンション購入に至っては、

出し惜しみせずにどうぞインスペクション制度をご活用ください。


インスペクションについて、もっとよく知りたいという方は、

中古マンション売買専門でもある当社までお気軽にご相談ください。

目に見えない心理的瑕疵(かし)などの調査も当社では、実施しています。


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