に大きく影響を及ぼしていますね。

東京都では、昨日２９日（土曜日）新たに１万７４３３人の感染者数の

発表がありました。先週土曜日の１万１２２７人から６２０６人も増大

しています。感染経路別では、家庭内感染が３６４７人と最も多く、次

いで、小中学校などの施設内感染も増大しているとの事です。

新たに発見されたオミクロン株は、風邪の症状と類似しているので、

実際、検査をしない人も多くいる事も予想されているので、外出の際は、

感染対策をしっかり行うように注意下さい。

また、東京都では、まん延防止等重点措置の適用も１月２１日（金曜日）

から２月１３日（日曜日）まで適用されています。

不要不急の外出自粛及び施設の使用制限などが要請されています。

現在、まさにピークといったコロナウイルス問題ですが、感染対策を徹底

して対処していきましょう！

さて、今回はマンションにおける既存不適格と違反建築をテーマとして

ご説明します。

既存不適格（きぞんふてきかく）とは・・・

既存不適格って？なに？って思うかたも多いと思います。

既存不適格（きぞんふてきかく）とは、建築時には適法に建てられた

建築物あるいは増改築のときに適法に建てられた建築物が、

その後法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して

適合しない不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。

具体的には次のようなケースが挙げられます。

１．建設後に容積率の指定数値が引き下げられた
どちらかといえば改正などによって指定容積率が引き上げられたり
緩和されたりする傾向にありすますが、平成４年６月の都市計画法
及び建築基準法改正により、それまでの８種が１２種類の用途地域制と

なり、各行政の用途地域利用によって容積率が減少した区域もあります。

２．容積率の規定が導入される前に建設された
古いマンションではこれに該当するものが意外と多くあります。
容積率の規定が全国的に適用されたのは昭和４５年頃のことであり、
それ以前は住居系の地域で２０ｍ、その他の地域で３１ｍという
「絶対高さ制限」が適用されていました。

その後、容積率制限については昭和３８年にその考え方が導入され、

翌年以降に順次、適用地域が増やされ、昭和４５年６月１日に

「全面採用」されたようです。
その間の運用がどうなっていたのか正確には分かりません。

３．道路拡幅などにより、建設後に敷地の一部が収用された
これも比較的多く見られるケースです。都市計画道路の拡幅や新設が

予定されていても、それが事業化されるまで（計画決定の段階）は

敷地面積に算入できるため、容積率をフルに使って道路計画にかからない

部分の敷地にマンションを建てることが少なくありません。

 ４．建設後に敷地の一部が第三者へ売却された
建築確認のときには容積率の計算対象とした敷地の一部を分譲の対象

から外し、マンション完成後に事業主から第三者へ売却してしまった

ようなケースも、昭和５０年代頃までのマンションでときおりみられます。

また、容積率稼ぎのため建築確認のときには、事業主が所有する敷地と

第三者が所有する隣接地とを合算（借地扱い）していたと思われるケース

もあります。そのまま隣接地を借り続けていれば問題はないのですが。

５．地区計画によるエリアによって高さ制限が設けられた
建築物の高さ制限に関する制度としては、都市計画法に基づく高度地区

や風致地区、景観地区や地区計画なでおがあります。とくに地区計画に

ついては、各行政ごと、エリアごとによって異なります。そこで高さ制限

が新たに設けられることによって、

建築時には無かった規定に抵触してしまいます。

６．旧耐震構造のマンション
１９８１年（昭和５６年）６月１日に新耐震基準が施行されました。
この新耐震設計法の制定で、耐震基準が大きく見直され「比較的よく起きる

中程度の地震に対し、軽度なひび割れ程度」、「まれに起きる大きな地震に

対し直ちに崩壊・倒壊しない程度」と定義付けられました。

１９８１年６月１日以前に建築確認申請されてから竣工したマンションは、
現行法の耐震基準を満たしていません。

他にもケースはありますが、概ね以上のケースが該当されることが多く、
既存不適格と断定されると、

将来建替えの際に同規模のマンションが建てられない
という問題が生じます。

弊社エリア専門エリアでは、下記の内容のケースもあります

名称：幹線街路環状第5号線の1（明治通り）計画幅員：30ｍ

計画決定：昭和21年3月26日（戦災復興院告示第3号）

池袋駅東口から西巣鴨方面に抜ける明治通りがまさに道路拡幅の対象

となっています。

ただ、計画決定なので事業決定されると道路が収容されて

建築時の敷地によるマンションは建築できません。

こういったこれから計画されるといった道路拡幅予定地の場所も

多くあります。ただマンションの場合、現行の容積率を超えている既存

不適格建築物は意外と多く、中古市場でもごく普通に流通しています。

既存不適格建築物になってしまった原因はいろいろですが、その問題点

などを十分に理解して購入するかどうかの判断をしなければなりません。

ここで一つ大事なお話です。
既存不適格マンションと断定されると住宅ローンにも影響があるのでは？

と思いのかたも多くいらっしゃいます。

影響が全くないというと過言になりますが、多くの金融機関は、

問題の無いマンションと同様に住宅ローンを扱ってくれるので、

ご安心ください。

 違反建築（いはんけんちく）とは・・・

違反建築とは、既存不適格と異なり、現行法規に適合していないことは

勿論、建てた当初から当時の法律にも適合していない建物になります。

具体的には建ぺい率や容積率を超えて建築されているもの、

接道要件義務違反などがあり、当初から違反して建てられたもの、

当初基準をクリアしたがその後、違法な増改築をおこなった建物などが

該当します。

違反建築だった場合、特定行政庁は、その建築物の所有者、建築主、

工事請負などに対して、工事の施行停止を命じ、または当該建築物の除却、

移転、改築、使用禁止など、是正に必要な措置を指示することができます。 

（建築基準法第９条記載）

中古マンションにおける違反建築というのは、あまり例がなく

どちらかというと戸建に多いです。

不動産をお探しになっているかたであれば、瑕疵物件（かしぶっけん）

・再建築不可というフレーズを聞いたことや図面とかでみたことが

ありませんか？

これは違反建築物の一種です。

戸建に多く、接道要件が満たされていない場合が多いです。

接道要件というのは、建築基準法の第４２条・４３条に

幅員４m以上の建築基準法上の道路に、

２m以上接道していないと家は建てられない。

という大原則があります。

この大原則を守って建物は建築されています。この接道義務の要件に

当てはまっていないことにより瑕疵物件（かしぶっけん）・

再建築不可というレッテルを貼られているケースがほとんどです。

違反建築の場合は、金融機関の住宅ローンがほとんど通過しません。

ここが既存不適格建物と大きく違います。

建築時当初から法律を守っていない建物に金銭の貸し出しはできない
という概念からきています。

違反建築物の場合、相場より低く取引されているケースが多いです。

それには、違反していることの内容が他にもある可能性があるということです。

単に目に見えること以外にも違反しているというリスクも

考慮に入れなけばなりません。十分に注意しましょう！

既存不適格マンションを購入しようと思ったら・・・

既存不適格マンションについては、上記に述べたように将来建替えする際に

同規模のマンションが建てられないということに着目ください。

容積率が不足する・高さ制限に抵触するマンションの建替えでは、

資金計画が整ったとしても現実には、あらたに隣接地を購入するかなど

同規模のマンションを建築する方法がない限り、

各部屋をそれぞれ一定割合ずつ狭くしなければならないなどの問題が浮上し、

居住者間の合意を得ること自体が非常に困難と想定されます。

東京都でもマンションの建替えに対する容積率の割増し制度など

独自の支援策も講じていて、国や他の自治体でも既存不適格マンションに

対する支援措置や救済措置などが次第に整備されていくものと考えられます。

いずれにしても購入時点では、既存不適格の原因が何であれ

「将来建替えする際に同規模のマンションが建てられない」

ということを考慮に入れ、その問題が容易に解決できるか否かを争点とした

慎重な判断をしてください。

弊社では、中古マンションにおける視覚ではとらえきれないトラブルも

多角的な方向から解決に導くための提案を促しています。

お気軽にご相談ください。

中古マンションをお求めになる多くのかたが、

成功に導かれますように・・・・

秋と言えば食欲の秋、実りの秋と呼ばれるくらい多くのおいしい旬の

食材がありますね。

サンマ、ナス、栗、芋……など、美味しい旬の味覚がたくさんですね。

コロナの影響が無ければ、仕事終わりにちょっと一杯というかたも

多くいたと思いますが、今は、マイホームにての晩酌を楽しみ下さい。

気温が下がって過ごしやすくなるとともに、食べ物も美味しくなり、

運動や読書にも適してきますね。

そんな過ごしやすい季節になってきたのに、「今ひとつ心が晴れないなぁ」

と感じるかたもいらっしゃるのでは。

コロナウイルスの影響もあると思いますが、それだけではありません。

それは、今の住空間に満足していないことが原因なんです。

秋は、引越シーズンとも言われています。夏の猛暑に引越は・・・・。

というかたが多いので、その分、秋に集中してマイホームを手に入れる方が

多いです。

初秋の初コラムは、「赤羽」です。

「衣・食・住」すべてのコンセプトにより良く適応できるエリアとして、

コロナ収束後も更なる人気が飛躍することに期待集まっています。

そんな赤羽をこのコラムを読んでもっと知って下さい。

赤羽駅・・・

東京都と埼玉県の境に位置する北区、その北部に位置する赤羽は

「北の玄関口」とも呼ばれ、交通の利を活かして流通や商業が発達したエリア

としても知られています。

赤羽駅は、東京都北区赤羽１丁目に位置します。

赤羽駅は、ＪＲ埼京線・ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線・ＪＲ湘南新宿ライン・

ＪＲ京浜東北線・ＪＲ赤羽線の６路線が走り、ターミナル駅の東京駅へ

約２０分、新宿駅へ約１５分、池袋駅へ約１０分と都心へのアクセスも良好です。

また、赤羽駅から徒歩１０分ほどの場所にある東京メトロ「赤羽岩淵駅」は

南北線が走っており、目黒や六本木方面の都心へも出やすくなっています。

さらに、２０１５年３月１４日からは「上野東京ライン」が開通しており、

上野まで１駅、東京まで２駅と直通でつなるようになっています。

１日の乗車数は平均でも８９，０００人を超える方が利用しており、

副都心に向かうには、とても通勤・通学し易いところにあり、

人気も年々高くなっています。

リクルート住まいカンパニー調べでは、

「みんなが選んだ住みたい街ランキング２０２１関東版」の
「実は穴場な街ランキング」５位にランクインしており、
さらに「みんなが選んだ住みたい街ランキング２０２０関東版」の
「実は穴場な街ランキング」では、２位にランクインしていました。

 赤羽駅の由来は、旧赤羽村域に建設されたところからこの名称がつきました。

ただ当駅の北部は宿場町として有名であった旧岩淵宿がありました。

その旧岩淵宿が旧赤羽村などと合併した際の町名は「旧岩淵町」とされていた

のですが、当駅中心に経済的に栄えた結果「岩淵」という名称よりも

「赤羽」が定着するようになりました。

東京メトロ南北線の赤羽岩淵駅は、宿場町の岩淵という地名の名残をそのまま

生かせています。東京メトロ南北線は、１９９１年に開通され、当駅から

目黒駅まで利用できる地下鉄です。

一日の乗降人数も８０，０００人を超える利用者があり、ＪＲ線以外にも

首都圏に向かう交通手段とされています。

赤羽一番商店街・・・

赤羽駅東口を出て左手すぐにある「赤羽一番街商店街」は、JR赤羽駅東口から

北方向へ約４００ｍのメインストリートを中心に約１００店舗が並ぶ赤羽自慢

下町のような懐かしさと人情味にあふれる場所となっています。

赤羽一番商店街公式サイト

赤羽駅から一番街商店街に入ってすぐ左手にあるのが、わずか７８メートル

の路地に居酒屋やスナックが２８軒並ぶ庶民的な居酒屋が連なる「OK横丁」、

何でも食べられ、何でも飲めることから何でもOKな横丁がネーミングの

由来という説もあります。

また、「のん兵衛の聖地・センベロ商店街」ともうたわれており、

１０００円でベロベロに酔っ払えるいわゆる”センベロ”がかなう飲食店が

集結しています。

確かに、北海道から九州までさまざまな地域の食がそろう、

ディープな飲み屋街といった雰囲気をだしています。

２０１６年１１月、テレビ東京「出没！アド街ック天国」でも紹介された

のが、「順貴 」OK横丁で半世紀愛され続けているお店。

３代目の美人ママが切り盛りしており、明るいママが手作りする気取らない

おつまみとお店を時々手伝う虎太郎くんが印象的と地元でも評判のお店です。

赤羽一番商店街が一年で一番盛り上がるのが「赤羽馬鹿祭り」です。

今年は、第６５回を迎えますが、コロナウイルスの影響から誠に残念ですが、

中止が決定されました。毎年概ね４月前後に開催されています。来年の開催を

期待しましょう！

１９５６年（昭和３１年）に地元の商店主達が４月のエイプリルフールに

ちなんで、勢いで開催したのが始まりで、戦国時代に同地に稲付城を築き、

管弦楽などの遊びを地元民にも普及させたといわれる太田道灌の偉業を毎年

讃えております。

赤羽馬鹿祭りの公式サイト

赤羽一番商店街の人気店：炭火串焼FUJIKOは、一番街シルクロードにある

串焼き店で、鶏モモ肉を南蛮ダレで和えたメニューが、祭りでは３００円で

味わえます。

 Katsu Kitchen（イタリアン）お祭りでは、ローストビーフ丼を提供して

います。３００円なのに大きなお肉がたっぷりとしており、美味です。

赤羽一番街商店街の顔ともいわれる大衆居酒屋の名店「まるます家」。

営業開始はなんと朝の９時！朝から晩まで人が絶えず、店内はいつも老若男女

であふれています。

（緊急事態宣言中は、営業時間変更や臨時休業などしています。）

店頭で焼かれる名物の「うな丼１５００円」や「鯉のうま煮８００円」は

ここならではの味となっています。モヒートはなんと１００円。

ドラマ『山田孝之の東京都北区赤羽』でも登場してきますね。

登場してくるといえば、昭和３３年創業のおでんの具を販売する

「丸健水産」に併設する立ち飲み屋「健ちゃん」も忘れ難いですね。

カウンター中央の鍋には、ざっと２０種類以上のおでんがあり、

日本酒をおでんの出汁で割る「出汁割り」が人気となっています。

通常時は、仕事帰りに一人で訪れる女性も多いという情報です。

赤羽一番商店街と赤羽駅の間にある「サウナ & カプセル 錦城」は、

屋上に自由の女神像があり、街のシンボル的存在となっています。
山田孝之の東京都北区赤羽でも一作目から登場していますね。

アカバネーゼであれば、原作者の清野とおるさんが「サウナ」と

「ニューヨーク（入浴）」をかけて本編に登場させたことは、

周知のことですね。

LALAガーデン（赤羽スズラン通り商店街）・・・

JR「赤羽」駅の東口を出て、３分ほど（約２００m）歩いた所に

 「LALAガーデン（赤羽スズラン通り商店街）」はあります。

直線３３０m 道幅約１３m 高さ約１３m、平成９年に完成した東京で

最大の天蓋アーケードとなっており、緑を基調とした自然を感じさせる

今風の商店街です。

ドーム型の天蓋からは自然光が入り、歩道の両脇には街路樹もあります。

 多種多様な専門店や飲食店、チェーン系のお店などがずらりと並び、 

歩いているだけでも楽しい気持ちになれる商店街です。

「赤羽スズラン通り商店街」は、１２：００～２０：００の時間帯は

歩行者天国となっており、車両の通行を気にせずにお買いものできます。 

駐輪場もあるので、毎日たくさんの人で賑わっています。

スーパーの「ダイエー赤羽店」や「西友赤羽店」、 １００円ショップの

「ザ・ダイソーLaLaガーデン赤羽（５階）店」、 ドラッグストアの

「マツモトキヨシ 赤羽すずらんストリート店」など、 

お馴染みのお店も軒を連ねています。

「文具の英文堂」や「呉服 みなき」、 「トラヤ帽子店」などの専門店も

充実しています。「このボールペンに合った替芯が欲しい」

「今の季節に合った半襟は？」・・・など 専門知識のあるお店の人に相談

しながらお買い物ができるのも、嬉しいですね。

赤羽スズラン通り商店街活性化のための事業 

「オアシスアート・ララ・ガーデン整備事業」の一環で設置された

子育て支援施設「ララちゃんのおうち」は、 生後３ヶ月から小学校就学前

までの児童の一時保育を実施している他、 

地域のためのコミュニティーサロンとしての役割も果たしています。

こちらにお子さんを預けて、商店街やJR「赤羽」駅周辺でショッピングを

楽しんだり 美容院に出かけたり、ゆっくりとランチをしたりと、 

リフレッシュのために一時保育をお願いするのもOK。

また、おむつ換えや授乳のためのスペースとしても利用できます。

こういった場所があると、毎日忙しい子育て中のパパやママも、

ホッとできそうですね。

平成２３年度～２８年度を事業期間に、全蓋アーケードのリニューアルや

カラー舗装化もされました。LED照明化や道路の一方通行化.路上駐輸場整備

など、安全安心な買い物通りへ向けた

ハード整備事業が実施され、加えて路上への彫刻アートも設置されています。

地元中学生にそのデザイン企画を中心的に担ってもらおうと、

美術展「二科展」にも派遣されています。

今後もハード・ソフト整備において地元の子供たちや市民を巻き込んでいく

ことで、"次世代を育てる"という商店街の拠点機能さらに発達させていくこと

と思います。

平成２５年１１月には、産業労働局主催の商店街が行った優れた取組や

イベントを表彰する「第9回 東京商店街グランプリ」において、

赤羽スズラン通り商店街振興組合は、準グランプリを受賞しております。

赤羽駅東口の顔ともいえる赤羽一番商店街ととも赤羽をさらに発展させる

商店街の主軸の任をこれからも担っていきます。

赤羽台団地（ヌーヴェル赤羽台）・・・

赤羽駅西側は、丘陵地帯となっている地形なので、駅前が主に栄えております。
西口には、赤羽パルロードⅠ・アピレ、赤羽パルロードⅡ・ビビオ、

赤羽パルロードⅢが代表格であります。

アピレは「赤羽のファッションの館」として、昭和６１年（１９８６年）
３月の開業以来、地元・赤羽の女性たちに親しまれています。

ビビオは、手の届くチョットした贅沢感とおしゃれ感覚としてのテーマの

ショッピングセンターで、赤羽パルロードⅢには、イトーヨーカ堂があり、

西口の主要デパートとしてその地位を確立しています。

赤羽駅西側は、駅から少し離れると台地を活かしたマンションや住宅が

多くあり、北西側一帯の丘陵地には赤羽台団地が広がっています。

赤羽台団地は、旧陸軍被服本廠跡地であり国有地だったところを

当時の日本住宅公団（現在：独立行政法人都市再生機構）が団地開発した

もので、１９６３年（昭和３８年）に完成しました。

全戸数は３３７３戸、東京２３区内で初めての大規模団地として知られ、

単身者から４LDKファミリータイプまで幅広いユーザーをターゲットにして

おり、洋式のダイニングキッチンや洋式トイレなどを備えたモダンな住宅で、

当時は憧れの住まいであり、入居当初の倍率は高く、賃貸住宅の家賃は

当時の大学卒初任給と同じ程度するもので、高額所得者の住む団地でした。

昭和に生まれたＹ字型の棟、通称「スターハウス」が現在でも健在して、

日当たりや風通しが良く、昭和３０年代には各地で人気の建築スタイル

でしたが、年々、その数は減少し、近年では赤羽のものが現存する

関東最古の「スターハウス」となっています。

この昭和の高度経済成長の象徴のような赤羽台団地も老朽化によって

順次建て替え事業が行われており、取り壊しも進んでいます。

１６～２６号棟も既に入居者の退去が済んでおり，人々のいなくなって

鼓動が止まってしまった団地群が取り壊される日をひっそりと

待ちしのんでいます。

昭和の一コマがまたひとつ消えてしまうようでちょっと寂しい感じも

しますね。

赤羽台団地の跡にヌーヴェル赤羽台が順次建設され、

国土交通省の平成２０年度（第２回）超長期住宅先導的モデル事業として

選ばれており、長く住むための工夫の施された住まいとなっています。

ヌーヴェル赤羽台は、ＵＲ賃貸住宅の中でもひと際人気が高いですね。
第５次募集（２０１８・９）も終了しましたが、応募者が多く抽選での

対応が当然のマンションとなっています。

全部で７棟ある住棟の外観は都会のマンションといった雰囲気で、

テラス付きのデザイナーズ物件もあります。

幼稚園や小学校も隣接しているので子育て世帯にとっては恵まれた環境と
いえるでしょう。

ヌーヴェル赤羽台をご希望のかたは、

どうぞ、UR賃貸賃貸住宅予約代行サービス も行って
いる弊社まで、どうぞお気軽にお声かけください。

弊社UR賃貸住宅予約代行サービスサイト

まだまだ発展し続ける街並み・・・

２０１６年の暮れに、テレビ朝日「夜の巷を徘徊する」(2021.3終了）

旅人のマツコ・デラックスさんが林家ぺー師匠の誕生祝いに赤羽の街が

特集されました。

そこで、紹介されたのが林家ぺー師匠がよく通うという

「パブ　スターレディ（北区赤羽2-19-6）」と

「居酒屋　北エ門（北区赤羽北2-26）」です。

赤羽は、林家ぺー師匠が３０年近く住むとしても有名であり、

師匠も赤羽馬鹿祭りの時には、すすんで参加しているということです。

時折、テレビでも紹介されることもあるこの街は、紹介される都度

住みよい街へと変貌しています。

今年は、初詣とか行きましたか？

赤羽では、赤羽八幡神社（北区赤羽台4-1-6）が有名ですね。

平安時代に創建された古社で、社務所の下を新幹線が走る、珍しい光景が

名物となっています。赤羽周辺の氏神様としても祀られています。

毎年秋になると八幡神社例大祭が開催されます。

神社に縁（えにし）のある日に行われ、その神社にとって

一番重要な「祭」になります。

赤羽八幡神社のお祭りはお神輿が中心のお祭りです。

赤羽八幡神社例大祭、神社神輿渡御は２年に一度、初秋の９月第２週土日

に行われます。（今年は中止です。）

神社神輿と青年総代神輿の二基の神輿が本堂前から神楽殿のお囃子に

合わせて境内を廻り、宮出しをします。鳥居をくぐり、赤羽の町を巡行

するのが盛大ですね。

赤羽周辺には、緑豊かな公園も多いことが有名です。

赤羽公園（北区赤羽南１－１４－１７）

赤羽公園はキリンの滑り台がある小さな公園部分と、噴水と時計台のある広場、 

滑り台や砂場のある公園部分の３つの部分に分かれています。

噴水のある広場では春秋の植木市や、フリーマーケットなどが行われます。

赤羽台公園（北区赤羽台３－１６）

赤羽台公園は円形の広場の周囲に背の高い木々が並ぶ印象的な

雰囲気の公園です。

赤羽自然観察公園（北区赤羽西５－２－３４）

「自然とのふれあい」をテーマに整備された公園です。

見所は、水田や江戸時代の茅葺き屋根の建物となっています。
また夏には、バーべキューを行う施設があるので、多くのかたが

バーべキューを楽しんでいます。

多くの著名人や有名人のみならず、地元のかたも、新しく住まいされる

かたも赤羽の環境や生活利便性に喜びを覚えます。

それは、昔ならではの人情だけではなく、情緒あふれる街並みと発展し

つづける街創りに安心感を味わうからです。

これから中古マンションの購入を検討されているお客様、

どうぞ赤羽エリアを一つの選択肢として加えてみてください。

気になるマンション情報などがあれば、どうぞお気軽にご相談ください！

しましたね。開会式は、新型コロナウイルスの感染拡大を鑑みて、

オリンピックと同様に無観客にて開催されました。

コンセプトは「WE HAVE WINGS（私たちは翼をもっている）」で、逆風

でも「勇気を出して翼を広げることで、思わぬ場所に到達できる」と

いった意味が込められています。

そして、国立競技場を「パラ・エアポート」という仮想の空港に見立て、

多様性のある、さまざまなパフォーマンスが行われました。

個人的には、デコトラ風の荷台から伝説のギタリスト「布袋　寅泰氏」が登場

した際には、感激しました。

東京オリンピックやパラリンピック開催となると【スポーツの秋】という感じ

が濃厚になりますね。

この時期は、夏も終わりに近づき秋が始まるという感じが日々強くなります。

食欲の秋、読書の秋、実りの秋、芸術の秋、スポーツの秋…。

秋にはいろんなものがありますが、皆さんは何が一番しっくりきますか？

実は、これから過ごしやすくなる季節に毎年需要が高まるのが、

おうち探しです。

今年は、コロナウイルスの影響もあり、建築資材の高騰の影響も受け、

新築分譲マンションの供給が少なくなっています。そこで、脚光が浴びて

いるのが中古マンション市場です。

中古マンションの中でも、リフォーム・リノベーションされたお部屋は、

室内も

清廉されいることもあって人気があります。

リフォーム・リノベーションマンションは年々人気が上昇していると

いっても過言では、ありません。

既にある空間を自分のイメージ通りに変更ができる、新しくできるといった

理由から多くのかたに支持されています。

また、国土交通省では新成長戦略（平成２２年６月１８日閣議決定）に

示された「中古住宅・リフォーム市場の倍増」に向け、新築中心の住宅市場

から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通

により循環利用されるストック型の住宅市場への転換を図るため

「中古住宅・リフォームトータルプラン」もまとめています。

リフォームとリノベーションという言葉の意味って定義が無いようで、

じつは、しっかりとあるのをご存知でしたか？

建設省（現：国土交通省）では、以下のように定義してます。

リノベーション＝新築時の目論みとは違う次元に改修する

リフォーム＝新築時の目論みに近づく様に復元する

ここでは、「新築時の目論み」をどう変化させるか？が鍵となるようです。
しかし「違う次元」と「近づく様」と判別は、人によって価値観が違ってくる

ような気もします。

主観性が問われるような課題もありますので、一般的に次のように解釈して

ください。

リフォームとは・・・

一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを

言います。

マンションやアパートの場合には、入居者退居後、その入居者の住む

前の状態に戻すことを指す場合があり、原状回復とも言われてたりします。

なお、英語で「reform」は「悪い状態からの改良」を意味し、リフォーム

という言葉を使うときは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化

したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすること

を指します。

マイナスの状態のものをゼロの状態にに戻すための機能の回復という

意味合いとして使われることが多く、例えば、外装の塗り直しや、

キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当し、

どちらかというと、老朽化したものを新築の状態に戻すというニュアンス

で使われています。

リノベーションとは・・・

それに対し「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行う

ことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすること

を言います。

英語で「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味し、リフォームが

マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味合い

に対して、リノベーションはプラスαで新たな機能や価値を向上させること

を意味します。

古い建物のよさを活かしながら、給排水・電気・ガスの配管なども全面的

に刷新し、新築時以上に性能を向上させたり、住まい手の好みのデザイン

や間取りに変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を

生み出す手法としてよく使われます。

 例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が

増えたので、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングダイニング

キッチンにしたりすることなどが「リノベーション」に該当します。

最近では、住宅購入の新しい手法として、中古マンションや一戸建て

を購入し、大がかりな改修を行うことを総称して「リノベーション」と

呼ぶことも多くなっています。

リフォームとリノベーションの違い・・・

「リフォーム」と「リノベーション」の言葉の使い分けは非常に曖昧

になりつつあり、定義は前述のとおりありますが、主観性の問題もあり

明確な線引きはされにくくなってきています。

しかし、２つの言葉の間には、主に「工事の規模」と「住まいの性能」

の２つの違いがあります。

工事の規模

設備の変更や修繕など、システムキッチンやユニットバスの入れ替えや壁紙の

貼り替え程度の比較的小規模な工事は「リフォーム」に分類されます。
一方、間取り、水道管、排水管、冷暖房換気設備の変更など大規模な工事

は「リノベーション」に分類されます。

住まいの性能

新築の時と同等か以下の性能になる工事は「リフォーム」に分類されます。

一方、新築の時以上の性能になる工事は「リノベーション」に分類されます。

リフォームのメリット・デメリット・・・

リフォームのメリットは、

１．費用が安い
建物全体の間取りを変更するなど大掛かりな工事は伴いませんので、

建て替えやリノベーションなどに比べて費用を安く抑えることが可能です。

予算に応じて、必要な箇所のみリフォームできるのも魅力です。

２．工期が短い
大掛かりな工事は伴いませんので、工事にかかる期間も短くて済みます。

建て替えやリノベーションですと工事期間中は仮住まいに引っ越しをする

必要があります。
しかし、リフォームですと程度にもよりますが、規模によっては建物に

住んだまま工事を終わらせることが可能なときもあります。

３．完成後の住居をイメージしやすい
リフォームは住宅の機能を新築の状態に戻すことが主な目的なので、

建物の見た目や機能が大きく変化することはありません。

一般的に住居には何年も住み続けていることが多いため、建物の使い方に

慣れていることが多いかと思います。

住み心地に変化が生じることに抵抗がある場合におすすめです。

リフォームのデメリットは、

１．住宅の機能は改善しない
前述のとおりリフォームは、壊れていたり老朽化したりしている箇所を

直したり、修理したりすることなどを意味します。

そのため、住宅の持つ機能が改善することはありません。もし家族の増減や、
住む人の健康状態に変化があった場合は、より住みやすい住居を手に入れる

ため、リフォームではなくリノベーションや建て替えを検討してみては

いかがでしょうか？

２．コストパフォーマンスが良くない
リフォームは、建物の残す部分を傷つけないよう少しずつ丁寧に壊しながら

作るという作業の繰り返しになります。工事は一度にまとめて行えば

その分効率が良くなるので、単価が安くなります。

広い面積を一度に工事するリノベーションや建て替えに比べると、

リフォームは細かい工事が多いのでかえってコストパフォーマンスが

悪くなることがあります。

リノベーションのメリット・デメリット・・・

リノベーションのメリットは、

１．新築よりも費用を抑えて、希望の住空間を得られる
立地や物件にもよりますが、中古マンションをリノベーションした場合、
同様の条件・面積の新築物件と比べると、トータルで２割から３割安い費用

で済むといわれています。また、中古物件を購入し、自分でオーダーして

リノベーションすれば、希望通りの設計やデザインができます。

２．立地の選択肢が広がる
新築マンションを探す際、希望するエリアでみつかるとは限りません。
これに対し、リノベーションすることを前提に中古物件を探すのであれば、
圧倒的に数が多いため、選択できる立地エリアの範囲が大きく広がります。
希望するエリアに住める可能性が高まります。

３．自由に設計・デザインできる
既存のマンションでは、無難な内装のものがほとんどです。しかし、

リノベーション前の中古物件を購入すれば、ほぼ自分の好み通りに自由

に設計やデザインができます。

（建物の構造や規約による制限がある場合があります）

リノベーションのデメリットは、

１．リノベーションできない箇所もある
マンションをリノベーションする場合、各室のオーナーが自由に

変更できるのは占有部分のみです。玄関やバルコニー、窓のサッシ

などは共用部であるため、マンション規約などにより勝手に工事できない

部分があります。

また、ほとんどの場合、窓の位置や大きさも変えられ

ません。キッチンや浴室の配管の移動ができないこともあります。

２．マンションそのものの構造や基礎に注意
各室オーナーがリノベーションできるのは室内（専有部分）のみ。
基本的に、大規模修繕の時期以外にマンション本体の構造や配管、

外壁、基礎などに手を加えられることはありません。

購入前に、建物の築年数や状態をよく確認しましょう。
特に、１９８１年の耐震基準の改正以前に建てられたマンションは

耐震補強が済んでいるのか？注意が必要です。

３．ローンの金利が高くなる可能性あり
ローンを利用する場合、リノベーション済みのマンションは住宅ローン

が適用されます。しかし、物件を購入してからリノベーションを行う場合、

住宅ローンが使えるのは物件のみ。

リノベーションの工事代金もローンでまかなおうとすると、別途、

リフォームローンを組む必要があります。

通常、リフォームローンは住宅ローンよりも金利は高く、審査も厳しめです。

加えて、２重ローンになる恐れがあります。

R１住宅（適合リノベーションマンション）・・・

リノベーション住宅推進協議会が定める、区分所有マンション専有部の

統一基準に則ったリノベーションを施した住宅を

「適合リノベーションR1住宅」といいます。

既適合リノベーション住宅「適合報告書」を用いて、

以下の情報を顧客へ提供するようになっています。

１．会の定める基準による品質（検査→工事）
２．検査方法、更新／流用の判断基準の開示
３．更新工事箇所の報告
４．既存流用箇所の検査結果の報告
５．保証書（アフターサービス基準書）の発行

間違ったリノベーションが横行しないように「リノベーション住宅推進

協議会」が２００９年５月に発足しました。このリノベーション住宅

推進協議会の審査基準をクリアした物件が「適合リノベーション住宅」

と名乗ることができます。

リノベーションマンションを購入する際にも安心材料のひとつとなります。

リフォーム・リノベーションの今後・・・

今後、リノベーションの対象となる中古マンションのストック数は、

首都圏に限定しても１０年で約２倍、２０年で約３倍近くになると

言われています。

増え続けるこの膨大な数の住宅市場に今後は、しっかりとした情報の精査

が必要となっていきます。

どうぞ、中古マンション専門である弊社にその役割を担わせてください。

リフォームにしてもリノベーションにしても中古マンションには、
まだまだ未知なる魅力が・・・潜在的な可能性が・・・幻想的な

空間創りが・・・、たくさんあります。

これから中古マンションをお求めになるかたにとって、

良き参考コラムになれば、幸いです。

多くのかたに感動や涙をもたらしましたね。

第32回オリンピック競技大会。 205の国と地域から約11,000人が参加し、

実質19日間に33競技339種目が行われ、日本は、金メダル２７個という

素晴らしい成績を残しました。

ただ、オリンピック開催中にも過去最高レベルのコロナウイルス感染が蔓延

しています。現在も進行中なのが不安ですね。兎に角、感染対策を万全に

行い、日々の生活を頑張りましょう！

今回は、コロナを吹き飛ばすくらいのフレーズ「不動産仲介手数料無料」の
コラムの紹介をしてきます。

中古マンションご購入を検討されているかたで、仲介手数料無料、又は

仲介手数料半額という広告を出している仲介会社を見たことがある人も

多いのではないでしょうか。

仲介手数料無料ということは仲介会社の収入がゼロということを意味します

ので、本当に仲介手数料無料の会社に仲介を依頼しても大丈夫なのか心配に

思う方も多いのではないでしょうか。

また、郵便受けに入ってくるマンションの広告には、

販売しているマンションのだけでなく、

「あなたのマンションを探している人がいます」

「お住まいのマンション売ってください」
といったチラシも多く見かけますよね。

その際、「仲介手数料を半額にします」であったり、

中には「仲介手数料無料」なんて
いうものまであると思います。

 マンション売却の際、不動産取引の素人である方が不動産会社に仲介を

お願いせざるを得ないわけですが、支払わなければならない仲介手数料

は安いに越したことはない。。。

けど、なぜ？なぜ安くできるのか？

何か業務を省かれてしまうのかな？

どこかにその分のしわ寄せがくるのでは？
その分商品やサービスに瑕疵（かし）がでるのでは？

なんて考える方も少なからずいると思います。

中古マンションを購入するにも売却するにも仲介手数料無料、

又は仲介手数料半額という
キーワードを見ると？？？になるかたも多いと思います。

かつての不動産仲介業では、不動産物件の売買の際に手数料を

とるのが一般的でした。

しかし、今では手数料無料、又は仲介手数料半額する仲介業者も

少なくありません。

 現在の不動産仲介業者は、昔とは異なる別の部分で企業努力をし、

品質を維持しながらも仲介手数料無料、又は仲介手数料半額という

サービスを行っているのです。

そこで、今回は仲介手数料を安くできる仕組みについて説明をいたします。

仲介手数料とは・・・

仲介手数料とは、不動産会社が行う仲介業務に対して支払うものです。

一般的な仲介業務とは、以下のようなものです。

１．物件価格の査定と、売り出し価格決定の支援
２．販売活動（物件調査、広告宣伝、指定流通機構への登録、購入希望者の探索）
３．売買価格やその他の条件について、購入希望者と調整・交渉を行う
４．買い主への物件説明（重要事項説明）
５．売買契約の締結（売買契約書の作成と手続など）
６．物件の引き渡し（現地立ち合いによる確認、引き渡し手続き）
７．代金・費用の決済
８．その他、不動産取引に関する相談全般

そして仲介手数料は、売買契約が成立して初めて支払う義務が発生する
成功報酬となります。

仲介手数料は宅建業法で定められていて
『不動産購入価格×3.30％＋6.6万円（税込）』　

（※物件価格が400万円を超える場合）

が不動産業者が受領できる仲介手数料の上限となっています。

不動産価格が２００万円以下の金額の場合

不動産価格×５％＋消費税

不動産価格が２００万円を超え４００万円以下の金額の場合

不動産価格×４％＋２万円＋消費税

不動産価格が４００万円を超える金額の場合

不動産価格×３％＋６万円＋消費税

※3％の消費税10％だと　3×0.1＝0.3　
６万円の消費税10％だと　6×0.1＝0.6万円となるので
3％＋0.3％（消費税）で3.3％、6万円＋0.6万円で6.6万円となり、

わかりやすく　仲介手数料＝3.3％＋6.6万円（税込み）と表しています。

例えば、あなたの中古マンションが１０００万で売れたとします。
すると、仲介の不動産会社には３９６，０００円支払うことになります。

実務における仲介手数料支払いのタイミングは・・・

実務においてどのタイミングで仲介手数料を払うのが一般的なのでしょうか？
一般的な不動産取引においては、契約時半額・引渡時（決済時）残額とすること
が多いです。

ただ、当社では引渡時（決済時）点で仲介手数料をお願いしております。

仲介手数料は、あくまで成功報酬となっていますので、引渡時（決済時）前に
支払うことは、依頼する仲介業者との合意によるものとなっています。

仲介手数料無料、又は仲介手数料半額など

のサービスができるわけ・・・

不動産仲介手数料のサービスができるわけは、いくつかあります。
そのシチュエーションなどを例にして説明します。

不動産業者が売主の場合（ケース１）

代表的なケースとなります。売主が不動産業者の場合、その多くは、

仲介業務を依頼された不動産会社は、売主から仲介手数料をもらえます。

そうすることで買い主からの仲介手数料を減額もしくは無料にすること
ができます。

売却を依頼された不動産業者が自ら買主を見つける場合

（ケース２）

中古マンションを売却する際、一般的に、売り主の仲介不動産会社と、

買い主の仲介不動産会社は別の会社のことが多いです。

しかし、売却を依頼された不動産会社が、条件のあう買い主を探して
両方の仲介を担当することはおかしいことではありません。

その場合、売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができるの
ですが、例えば、売却を依頼された中古マンションを売りに出したものの、
なかなか反応がない場合などに、買い主の購買意欲を高めるために、
買い主側の仲介手数料を減額してでも買い主を探す手段とすることがあります。

売主が個人で買主が業者の場合（ケース３）

不動産業者が不動産を買取場合では仲介手数料は不要となります。
中古マンションを個人に売るのではなく、業者に売るという方法があります。
これが買取です。

仲介を依頼した不動産会社が買取を行っている場合も少なくないと思います。
買取は仲介業務ではないので、仲介手数料は必要ありません。

売却物件が出るのを待っている買い主がいる場合（ケース４）

まれなケースではありますが、「新築販売時に非常に人気の高かったマンション
である」とか、「進学で人気のある学校の側」であるとかで、

売却物件がでるのを待っている買い主がいた場合は、買い主側からの

仲介手数料を元手に、売り主の仲介手数料を減額するケースがあります。

企業努力の時代背景（ケース５）

かつては不動産物件情報の収集媒体として、中心的な位置を占めていたのが
チラシなど紙の広告です。

しかし今や、不動産物件情報の収集方法はインターネットが中心に

なっています。

紙の広告はインターネットの広告にくらべ費用が高く経営をかなり圧迫して
おりましたが、インターネット広告を上手に使いこなせれる不動産仲介業者に
とっては、格段に広告費を減らすことができるようになりました。

例えば、B4サイズのチラシを1万枚新聞折込すると印刷代も入れて約7万円の

出費になります。そしてそれを10万世帯いる地域に一軒一軒入れていけば、
70万円もかかるわけです。

このような高額な紙の広告からインターネット広告に切り替えることにより
経費を減らし、仲介手数料無料ながらも、仲介手数料を支払う必要がある
従来型の不動産仲介業者と何も変わらないサービスを行うことができるように
なるのです。

仲介手数料無料の注意・・・

両手仲介の落とし穴

売却を依頼された不動産会社が買い主も探せたような、１社の不動産会社が
売り主も買い主も仲介することを「両手仲介」と言います。

このこと自体はおかしいことではなくて、タイミングよく同じ不動産会社に
あなたの物件を希望する買い主が現れれば、何ら問題はありません。

しかし、不動産会社からすると、売り手からの仲介手数料と買い手からの
仲介手数料の両方が入ることになり、大変魅力的です。

よって、何としても自社で買い主を探そうとして、他社が購入希望者を
連れてきても紹介しない「囲い込み」を行うかもしれません。

あなたが依頼した仲介不動産会社が両手仲介を狙って販路を狭めていたり、
内覧を断っていたりするかもしれません。

これでは、仲介手数料の減額以前に、販売チャンスの損失です。

売主が不動産業者のマンション

仲介手数料無料の誘惑は、マンションをお探しのかたであれば好条件として
考えるとおもいます。じつは、ここに落とし穴があります。

売主が不動産業者のマンションには、必要以上に利益を加算している場合が
あります。仲介業者も手数料に目がくらみ本来のマンション価格より高額な
価格での取引に目をつむる可能性も十分に考えられます。

また、売主が個人の場合は、契約不適合責任を免責とする傾向もあって、

売主が不動産業者の場合、最低でも２年間という契約不適合責任期間の

安心性を全面に営業する仲介業者もあります。

売主が不動産業者の場合は、購入しようと検討しているマンションが

リフォーム・リノベーションされる前は、一体いくらの価格なのかをしっかり

と把握しておきましょう。

仲介手数料無料ということよりも総額で損をしないように

購入計画を立てましょう！

まとめ・・・

コラムでは、仲介手数料の仕組み、仲介手数料無料又は仲介手数料半額など
のサービスができるわけなどを紹介してきました。

結局は、買主であっても売主であっても、不動産の価格を適正に導い出すことが
できれば、仲介手数料無料を活用した不動産の購入・売却は自己資金の持ち出し
に利点があるという観点から活用する価値が多いにあります。

仲介手数料無料のマンションが出てきた場合は、適正な価格の見極めを行うと
同時に、仲介会社が何を狙っているのか、その考えをしっかりと把握すること
が大切です。

当社では、注意点などもふまえ、お客様によりわかり易く説明をしております。
また、契約時における重要事項説明の内容においては、他社よりも多くの事項
に関して調査をしております。

当社は、中古マンション売買を専門とする不動産業者です。専門とするからこそ
マンション内容はもちろんのこと何を調査すべきか、本当に調査しなければなら
ないところはどこかという事も考慮にいれ対応しています。

そのうえで、他社にも負けない不動産手数料サービスも実施しておりますので、
気になるマンションや不動産情報があれば当社まで、是非お声かけください。

いると思います。７月２３日開会式から既に日本は、金メダル１３、

銀メダル４、銅メダル５と世界の中でも上位の獲得メダル国となっています。

連日、猛暑の中、開催されているので、特にアウトドアのスポーツ競技選手

のかたは、熱中症対策を十分におこない、頑張ってほしいです。

ただ、コロナウイルス感染も猛威をふるっていますね。昨日、東京では、

感染者数が３，１７７人と過去最高の患者数となっています。

全国でも９，５７９人と過去最高の人数となっていますので、感染対策

については、今まで以上に十分に注意して行ってください。

コロナウイルス問題からリモートワークも引き続きおこなっている企業も

多いと思います。そうなると、今まで以上に家に対する住み心地感を求める

かたも増えています。

当社は、中古マンション売買専門業者です！中古マンションをご購入して

住み心地感の良さを覚えるには、必ず、いざ生活することをシミュレーション

してお部屋を観てください。

今回は、これからの時期に増えてくるマンション内覧をするかたの為にも、
とても住み良い街『大山』をご紹介していきたいと思います。

東武東上線『大山駅』・・・

大山駅は、東京都板橋区大山町にある東武鉄道東上本線の駅となっています。
その歴史は、古く１９３１年（昭和６年）８月に開業しています。
駅名の由来は、江戸時代、相模国（現神奈川県）大山の雨降神社（阿夫利神社）
に参詣することを「大山詣（おおやまもうで）」といって、

非常に盛んに行われていました。

当時、志村・板橋宿・赤羽・王子方面から田無・府中を経て大山に向かう人が

多く、その道筋を「大山街道」（富士街道ともいう）といい、駅ができたと

は自然に命名されました。

開業当初は、ホームの前後に踏切があったのでホームの有効長さは６両編成分
しかありませんでした。

そこで当時「大山対策車」という編成が用意されました。８両編成の電車が

停車すると２両分がはみでるので、ドアカットが行われていました。
ただ、その後池袋寄りの踏切が地下道となったので解消されました。

改札口は、南口・北口・東口の３つあります。メインといえるのが南口で、
東口は、AM７：００からPM２２：００までの間利用できる臨時改札となって
います。

１番線は、下り電車で成増・志木・川越方面行きで、２番線が上り電車と

なっており、池袋駅までは３駅先の乗車５分となっています。

２０２０年度の１日平均乗降人員は３９，８４５人となっています。
２０１１年に導入された駅ナンバリングでは、TJ０４となっています。

大山駅から池袋駅までの乗車料金は、１５０円となっています。

ちなみにIC運賃では、１４７円です。最近では、切符を購入するという事が
少なくなったので運賃って？いくら？と考えてしまう方もいるのではないで
しょうか。

池袋からは、初乗り運賃で利用することができますので、

本当にうれしいですね。

ハッピーロード大山商店街・・・

板橋区大山といえば、ハッピーロード商店街ですね。テレビ番組でもよく

街角インタビューとかで利用されているくらい有名ですね。ハッピーロード

商店街があるから池袋では無く、大山に住みたいというかたも多くいます。

そんな大山商店街は、１９７８年（昭和５３年）に板橋区随一のアーケード
商店街として誕生しました。旧川越街道に沿って発展した商店街です。

現在では、店舗数は約２００店舗、アーケードの長さは５４０ｍ、一日の
来街者数は、多い日となると約３万人が利用されます。
大山商店街の安心なところは、時間帯に応じて毎日PM１３：００～
PM２１：００までの時間帯歩行者道路（軽車両通行可）となっている

ところです。

また、自転車通行についても降りて押して歩いていただくなどの歩行者に
対しての配慮があり、小さなお子さんやご年配のかたにとっては、安心して

歩行できるアーケード内となっています。

「ハッピーロード大山TV」というハッピーロード大山商店街が運営する

インターネットを使った地域の動画放送番組も商店街内では有名ですね。

近年では、出没！アド街ック天国やおじゃmap‼などの番組で

紹介されましたね。

2016年10月23日放送のウチくる！？では、

【恒例 商店街巡り ハッピーロード大山徹底攻略】として紹介されてました。

いずれの番組でもハッピーロード大山商店街の各店舗が紹介され、

商店街の良いところがアピールされてました。

商店街のスーパーといえば、年中無休のコモディイイダ・ハッピーロード

大山店 、１００円ショップでは、キャンドゥやダイソー、１００円ローソン

があります。金融機関は、三菱東京ＵＦＪ銀行、ゆうちょ銀行があるので、

いざという時に安心ですね。

２０２０年１１月開店された駅徒歩１分の「テリー伊藤プロデュースの

から揚げの天才　大山ハッピーロード店」は、AM１１：００～PM２３：００

までジューシーな「もも肉」だけを厳選し、秘伝のタレに丸一日つけこみ、

完成したから揚げを提供しています。

デカからが各種１個９９円（税別）となっています。

勿論、とても美味しいです。

大山商店街にてお食事をするなら、焼肉・ホルモン『ふうちゃん家』です。

極旨のこだわりお肉が食べれて、平均予算も３，０００円とリーズナブルな

予算で盛り上がれます。

ランチもやっているので多くのかたがご利用されています。

ハッピロード大山商店街は、とにかくコ・コ・ロ・オ・ド・ルという

キーワードがぴったりの商店街です。ビックターミナル池袋まで来たら、

是非一度東武東上線に乗って行かれてみてください。

南口改札を出るとその雰囲気だけでもワクワクすること必至ですよ。

ハローカード・・・

ハッピロード大山商店街では、消費活性化の手法として、ハロカードを提供

しています。100円(税別)で1ポイント入り、5ポイントで「福」1文字が

完成します。

「福」の字100個で満点500円の金券としてご利用できます。

ハローショップで商品との交換もＯＫ。ハッピーロードのイベントにも参加

できます。もちろんじっくり何枚貯めてもＯＫです。

カード期限は発行より2年です。
満点になったカードは満点になった日より2年以内にお使いください。

スーパーよしや、コモディイイダのポイントもハローカードポイントに

替えられます。

氏神様（うじがみさま）・・・

マンションをご購入されて、最初にすることといえば、その土地の氏神様

に挨拶に伺うという日本古来の風習となります。

氏神様とは、祖先として祀（まつ）る神様や由緒のある神様を祀（まつ）

ったもので、一般的には産土神様・鎮守神様と混同されています。

簡単に説明すると以下のような違いがあります。

鎮守神（ちんじゅがみ）・ 土地や建造物などの守護のために祀られた神

産土神 （うぶすながみ）・生まれた土地の神

氏神信仰には、氏神を祀る神社の氏子の集団があり、祭りや信仰があり、

代々伝承されていくものです。

大山周辺の氏神様は、氷川（ひかわ）神社（板橋区氷川町２１番８号）

となります。

氷川神社では、お宮参り、七五三詣で、成人式、金/銀婚式/還暦/古希/喜寿/

米寿祝等、車祓、交通安全祈願、厄除、方位除、鬼門除、六三除祈願、

虫封じ、病気平癒祈願等、地鎮祭、上棟際、新宅祓祭、神棚のお祓い等

を行います。

中古マンションのご購入には、多額な費用が必要となります。購入のかた

によっては、一生に一度のお買い物になる可能性もあります。

日本古来の風習などは、重んじることによって目に見えないところまで

お守りされる可能性もあります。

是非、大山周辺でのマンション購入をされた場合は、

氷川神社へ行かれてみてください。

遊座大山商店街・・・

大山といえば、南口のハッピーロード大山商店街が有名ですが、北口にも

歴史のある商店街があります。それが遊座大山商店街です。
山手通りと東武東上線大山駅を東西に結ぶ全長約５５０メートルの商店街

となっています。

店舗数も約１９０店舗とハッピーロード大山商店街と対（つい）を

なしています。

遊座大山商店街は、昭和２５年に戦後の混乱がまだ納まらない中、平和を

願い大山ピース通り商店会として発足しました。

その後商店街名を変更しつつ平成４年に
ＣＩ事業実施の成課として遊座大山商店街とユニークな名に改称しました。

商店街は、平成１９年には、昨年より東京都よりバリアフリー特区の指定

を受けた道路改修工事が石畳風に完成し、商店街のインフラ整備が完了

しました。中央に板橋文化会館、都税事務所がありますね。

大山名物遊座小判・・・

大山遊座商店街では、小判でお買い物ができます。慶長小判と天保五両小判

の本物そっくりなレプリカ小判がお金として使えます。手にとるとずっしり重さ

を感じます。輝く小判は本物そっくりで、実際に、商店街でお買い物すること

ができます。

尚、小判は５００円で当商店街で使用できます、ただしお釣りは出ません。

２０２０年１０月に遊座大山商店街振興組合が一時販売中止

(平成２５年１１月終了）していた遊座小判を再販売してました(^○^)

そのときは、まつだでんき（板橋区大山東長２５－１２）の隣で路上販売して

いました。なんか嬉しいことです！

遊スタンプ・・・　（２０１９年３月３１日終了）

加盟店でお買上100円ごとに1枚もらえます。満冊1冊につき500円の買い物

ができます。1冊500円のスタンプで付加価値の高い各種イベントに

参加できます。

常時イベントとして遊スタンプ8冊にてディズニーランド、ディズニーシー

入場券パスポート1枚と交換できます！

交換場所は商店街事務所、松田電気、中華高社郷です。（火曜は定休日）

さらに下記銀行にて預金することもできます。

西京信用金庫　大山支店、巣鴨信用金庫　板橋支店、三井住友銀行　板橋支店、
東京信用金庫　板橋支店

毎月第一木曜日に遊スタンプ1冊と遊座小判2枚の交換を行います。
先着20名様（お一人様1冊まで）
交換場所　遊座事務所（まつだでんき2階）
交換時間　午後12時30分～2時30分

※遊座小判同様に再度、復活すること願います！

遊座商店街にきたら是非ここでお食事してみてください。
そのお店の名は・・・いきなり！ステーキ　大山店

子供たちの大好きなメニューといえば、いつの時代もハンバーグが上位に
ランキングされますね。そんなハンバーグの王様的存在が大山にあります！

いきなり！ステーキは、肉本来の味わいをお楽しみいただける
「ビーフ100％ハンバーグ」、ふっくらジューシーな「合挽きハンバーグ」
の2種類が用意されています。

注文ごとに丁寧に焼き上げるハンバーグは、肉汁を閉じ込め、ジューシーな
仕上がりになるように丁寧に加減を見ながら焼き上げられているのがわかります。
お箸でも食べられる柔らかさがリピーターの増加につながっていますね。

ステーキは、勿論美味いのですが、それ以上にハンバーグがおススメです！

今日は、２９日（肉の日）！是非、行かれてみてください。

最近下火になっていますが、あえて言います！

いきなり！ステーキ大山店のハンバーグは、マジ旨いです！

遊座大山商店街には、その他にもハッピロード大山商店街にも負けず劣らずの
店舗が多く連なっています。多くのお店を探索してみてください。

わくわく・ほんわり・うれしい街・・・

ビックターミナル「池袋駅」から東武東上線で３つめの駅、大山。

駅改札をでると雨でも安心して買い物ができるアーケード式の商店街が

広がります。訪れると何時もうれしくなる瞬間があります。

そんな街が「大山」です。

東武東上線で、池袋から大山への軌道は、北上してから西へ向かっています。
なので、実際の距離より長く軌道敷がとられています。池袋から大山まで、

じつは自転車のほうが便利なのです。

自転車で池袋までは、１２分くらいで着いてしまいます。

また、毎年１０月になると板橋区では、恒例の板橋区民まつりが

開催されます。

今年５０回を数える歴史のあるお祭りで、区立グリーンホール前道路及び

周辺がにぎわいます。（今年はコロナウイルスの影響で中止です。残念です。）

ハッピーロード大山商店街や遊座大山商店街の各店舗は、お祭り時には、

お祭りモード最高潮となり、いつもよりも活気あふれる風景が見れます。

大山は、板橋区役所板橋区役所までも徒歩１０分という近距離にあり、

運転免許証更新時の板橋警察署までも徒歩１１分、

税申告の際の板橋税務署までも徒歩７分という公的施設が利用し易いエリア

となっています。

まだまだこれからもうれしくなるスポットや店舗が期待できる大山は、ビック
ターミナル「池袋」にも負けないエリアといえるでしょう！

どうぞ、興味をいだいた方は、当社が贈る中古マンション情報から

中古マンションのご購入を検討してみてください。

実際にいかれると思っていもいないうれしい発見が満載となることに

期待ふくらみます。

したね。

発令地域では酒類の提供を禁止し、酒類やカラオケを提供する飲食店には休業

を要請しています。

また、大阪、埼玉、千葉、神奈川の4府県では「まん延防止等重点措置」の

適用を8月22日まで延長となりました。

宣言期間中に実施される東京オリンピックは、東京、埼玉、千葉、神奈川の

1都3県などで競技の無観客開催が決まり、極めて異例の大会となります。

コロナウイルスは、とんでもない影響を与えています。とんでもない事態を

日々感じていると思います。

連日、コロナウイルスによる影響を考えていると誰もが鬱（うつ）状態になり

かねないので、今回冒頭では、あえて楽しい話題にて変えます！

今年の２月、群馬県草津町の黒岩信忠町長と群馬大学の板橋英之教授が、

草津温泉の温泉水に新型コロナウイルスを不活性化させる効果があると発表

したことは、ご存知でしょうか。

緊急事態宣言発令中なので、旅行等は行けませんが、草津温泉は筆者も大好き

です。コロナウイルス問題が収束したら、旅に出かけたいと思います。

草津温泉といえば、湯畑。

湯畑の目の前にあるホテル・・・ホテル一井、

館内の大きさが魅力のホテル櫻井、

館内のアクティビティが充実のホテルヴィレッジがランキング上位です！

草津温泉に行かれたこと無いかたは、是非一度、コロナウイルス問題が収束

したら旅行に行かれてみてください。

まだ、梅雨の季節でもありますが、梅雨が明けると外出日和ともなり、

中古マンションの内覧にも適す時期にもなります。

緊急事態宣言といえどマイホームを探すことは、不要不急となりません！

なので、気になるマンションがあれば、どうぞお気軽にお声かけください。

これからの中古マンション取引は、来年度から施行する物状況調査

（インスペクション）の活用等を内容とする宅地建物取引業法の一部

を改正する法律によってより一層安心した購入ができるようになります。

今回は、そのためにインスペクション制度についての内容をご案内します。

インスペクション（建物状況調査）とは・・・

インスペクション（建物状況調査）とは、

住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士・建築士）が第三者的

な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、

欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、

アドバイスを行う専門業務です。

中古マンションの場合は、まず建物外観からの調査を行い、躯体の状況や

建物自体が沈下していないか、外壁が崩れていないか、共用廊下を見ることが

可能であれば、屋上防水加工が年数相応に対応ができているかを確認します。

雨樋などにも目を向けて対応するので、安心です。

また室内に関しては、内装工法や建材の特長、修理が必要な箇所やリフォーム

・リノベーション費用の目安、できる工事の可能性をお伝えします。 

リノベーション済み・リフォーム済みであってもその完成度もふまえ、

完成後の不具合がないか診断をします。

室内のインスペクションに多く採用されるのが、オートレーザーです。

これは、水平精度・垂直精度を素早く計測 縦横方向にのびる赤いレーザー光を

基準に施工精度をはかります。

縦軸の光を基準にすることで壁の倒れや膨らみ歪みを確認します。

また横軸の光を基準に床までの距離、天井までの距離を測ることにより

床・天井の傾きを正確に把握することが可能です。

実際、目の当たりにすると本当に感動します。

というのは、安心できるからが故です。

ホームインスペクションは、誰もができるという事ではありません。建築士や

住宅診断士などの資格を持つ専門職のかたが対応します。

ただ、主に非破壊の目視調査です。ですから、壁や天井の中などの隠ぺい

されている部分や見ることができない箇所など、リスクを払拭できない箇所は

どうしてもあります。

ただ、これは病院に例えるなら、「健康診断」のレベルなので、

実施するとしないとでは、安心感が違います。

宅地建物取引業法の一部改正・・・

　第１９０回国会において、既存住宅の流通市場を活性化し安全な取引環境

の整備を図るため、建物状況調査（インスペクション）の活用等を内容とする

宅地建物取引業法の一部を改正する法律が成立し、平成２８年６月３日に

公布されました。

　本法律において、建物状況調査（インスペクション）関係の規定について

公布の日から２年以内の政令において定める日から施行することとされています。

（A）建物状況調査（インスペクション）に関する規定の施行期日に

平成３０年４月１日とします。

⇒既存の建物の取引における情報提供の充実を図るため、宅地建物取引業者

に対し、以下の事項が義務付けされました。

１．媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を

記載した書面の交付
２．買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
３．売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した

事項を記載した書面の交付

１．においては、仲介業者と売主との媒介契約締結時において、仲介業者が

インスペクターを斡旋できるかどうかを売主に示さなければなりません。

つまり「我々はインスペクションについては対応していないので、

ご依頼いただいても斡旋できません」と言うか、「我々はインスペクション

を通じて物件の安全性を買主にアピールする売り方をお勧めしているので、

ご希望があればすぐにご紹介します」と言うかを仲介業者は決めなければ

なりません。

要するに、売主にインスペクション制度の利用を奨めることが目的となります。

２．は、仲介業者が実施されたインスペクションの結果を、買主に対して

重要事項説明時に説明しなければならないとされています。

（重説の対象となるインスペクションは業者が斡旋したものに限りません。）

今まで中古住宅売買時に住宅の品質が軽視されていたとは言いませんが、

実際の調査結果に基づいて具体的な説明を受け、購入判断に活用することに

なれば、売主の意識も買主の意識も品質を重視する方向に変わっていくものと

考えられるとされています。

３．は、売買契約締結時に仲介業者から売主、買主双方で行われた現況確認の

内容を書面で交付することで将来的に発生するトラブルを未然に防ぐ目的と

しています。（その場で改めて現況確認する必要はないとされています。）

ただ、ここで注意ください！インスペクションについて、宅建業法上一部改正

され施行されますが、売主がインスペクション制度の利用を断った場合は、

インスペクションは必ずしも行われるわけではありません。

インスペクションは、無料という訳にもいかないので、費用負担の面で提案

を受けても拒絶する売主もいることを覚えておいてください。

ジャパンホームシールド・・・

当社が加盟する公益社団法人全日本不動産協会では、

住宅の品質を検査し、地盤の安全性を調査・解析する

ジャパンホームシールド株式会社（LIXILグループ）

の不動産売買支援サービスを推奨しています。

ジャパンホームシールドが実施する既存マンション検査では、

目視を中心に４時間程度かけて行います。

対象となるのは建物の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を

防止する部分、および専有部の給排水管路（専有部分）を検査します。

関単にまとめると、屋上・防水層の劣化、室内（専有部）床・柱の傾斜、

給排水路管路、バルコニー・共用廊下のぐらつき・ひび割れ、

外壁・内壁コンクリートの圧縮強度の調査を実施します。

検査結果が「適合」判定となりますと、既存住宅かし保証保険

（個人間用）に申込むことができます。

既存住宅かし保証保険とは、既存住宅の売買に際して保険対象部分の

隠れたかしにより生じた損害について補償する保険です。

保険期間は、１年間または５年間となっています。１住戸あたりの

保険金支払限度額は保険期間を通算して保険申込時に選択した

１０００万円となります。

引受保険機関は、株式会社日本住宅保証検査機構（JIO）となります。

気になる既存マンション検査の料金は、全床面積共通の４５，０００円

（税別）となります。

また、既存住宅かし保証保険（個人間用）の保険料は、１年間で

保証料３０，０００円、給排水管路特約付で４０，０００円。

５年間では、保証料８０，０００円、給排水管路特約付で９０，０００円

となります。その他、詳細については、下記をご参照ください。

まとめ・・・

供給減少と価格の高止まりが予想される新築マンションに対して、

今後も中古マンションへの注目度がより高まると思われます。

首都圏における中古マンションの平均成約価格は、1戸あたり平均価格は 

3,275万円で、前月比+0.3％。

２０２１年は、中古一戸建ての価格を上回っており、マンションと一戸建て

の「価格逆転現象」が続いています。

供給面でも、中古マンションは非常に潤沢です。２０２０年の首都圏

における中古マンションの月間の新規売り出しは１７，０００戸、

在庫が４３，０００戸、これらを合計したおよそ６０，０００戸が

中古マンションの月間流通量といえます。

今後も中古マンション市場は、盛んに取引が期待できます。

そして、それと共にインペクション（建物状況調査）の需要も増えていく

と思います。時代にあったリスクを少なくするためにも一生に一度の高額な

お買い物となるかもしれない中古マンション購入に至っては、

出し惜しみせずにどうぞインスペクション制度をご活用ください。

インスペクションについて、もっとよく知りたいという方は、

中古マンション売買専門でもある当社までお気軽にご相談ください。

目に見えない心理的瑕疵（かし）などの調査も当社では、実施しています。

梅雨時で雨の降りやすいにも関わらず、

「水が無い」と表すのを不思議に感じたことのある方も多いのではないでしょうか。

水無月の「無」は、「の」にあたる連体助詞「な」であるため、

「水の月」という意味になります。

そして、６月は梅雨の時期となります。梅雨と聞くとちょっと気分が落ち込みますが、

雨がしたたる色とりどりの華やかなあじさいに出会えると思えば楽しいですよね。

あじさいは日本に現存する最古の歌集、万葉集にも登場しています。

日本最古の歌集に登場する程に歴史の古い花なのです。

そんな梅雨の時期にしか見られない情緒ある風景を探しに行くと同時に快適空間、

マイホームを探しに行くかたも増えています。

マイホームを手に入れるとなると、やはり考えなければならないのが住宅ローンですね。
その住宅ローンに減税や給付金制度があるのは、ご存知でしょうか？

今回は、住宅ローン利用後に知っていると得をする制度のご紹介をしますね。

住宅ローン減税・・・・

国税庁の発表によれば、申告者数は２１００万人を超えると言われています。
住宅ローン減税は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、
取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。

具体的には、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち
いずれか少ない方の金額の１%が１０年間に渡り所得税の額から控除されます。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

２０１９年９月末までの入居者までは、住宅ローン減税期間が１０年です。

しかし、消費税１０％への増税を受けて

２０１９年１０月１日～２０２０年１２月３１日までに入居した人の場合、

１３年間へ延長となりました。

この住宅ローン減税制度は、２０１９年１０月からの消費税率の引上げにあわせて、
下表のとおり大幅に拡充されています。

（注１）

控除期間 が 13 年間と なる場合、適用年の11 年目から 13 年目ま で の各年の控除限度額は以下のいずれか小さい額と なります 。

①借入金年末残高（上限 4,000 万円）＊１ の１％

②建物購入価格 ＊２ （上限 4,000 万円）＊１ の２／３％

＊１新築・未使用の 認定住宅の場合、借入金年末残高、建物購入価格の上限 :5,000 万円

＊２増改築等をした場合は、増改築等に係る費用の額

（注２）消費税率８％が適用される場合、控除期間は 10 年間（最大控除額 400 万円（ 500 万円））

（注３）（）内は新築・未使用の認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）の場合

なお、申請は、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請します。
世帯単位ではないことに注意してください。

住宅ローン控除は、返済期間１０年以上の住宅ローンを利用することなどの条件があります。
注意したいのは、住宅ローン控除の適用期間中に繰り上げ返済等をして、
総返済期間が１０年を切ると、控除対象ではなくなえります。

また、親戚や親からの借り入れは適用されません。

住宅ローン減税は、会社員のかたでも最初の年は税務署にて申告が必要です。
忘れずに行ってください。

中古マンションの住宅ローン減税・・・

住宅ローン減税を受けるためにはいくつか要件が必要となります。
例えば、合計所得金額が３０００万円以下であることや
ローン返済期間が１０年以上、登記簿に記載されている床面積が５０㎡以上
あること（壁芯面積ではありません。）や
床面積の1/2以上が自分の居住用であることが必要となります。

中古マンションの場合は、築２５年以内である必要があります。
（耐火建築物は２５年以内という規定から）
築２５年以内の中古マンションでない場合は、

１．耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
２．既存住宅性能評価書（耐震等級１以上）
既存住宅性能評価において、耐震等級１以上が確認されたもの
３．既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険
（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。
同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。

いずれかの現行の耐震基準に適合していることが確認された中古マンションである
必要があります。

実務的に結構勘違いされやすいのは、３です。リノベーションマンションとかで
発行されているアフターサービス保証とは異なりますのでご注意ください。

また、生計を一つにする親族からの購入ではないことや贈与されたマンション
ではないことも要件となります。

ちなみに還付金というのは、所得税額（源泉徴収税額）が住宅ローン控除額を
上回っている場合に最大で１％という計算なので、下回っていれば当然全額は、
還付されません。還付というのは、還ってくるということなので、納めてなけれ
ば返還はありません。

すまいの給付金・・・

すまいの給付金制度は、住宅ローン減税とは全く異なった制度です。
住宅ローン減税は、財務省。すまいの給付金は、国土交通省が窓口になります。

住宅ローン控除は支払っている所得税から控除されるしくみなので、
どちらかといえば収入が高い人が恩恵を受けやすいです。

そこで、一定以下の収入層に対する期間限定の増税緩和措置として
制度化されたのが「すまい給付金」です。

すまいの給付金の対象者は、
１．住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
２．住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
３．収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円^※2以下

　　　　　　　　　　 ［10%時］収入額の目安が775万円^※2以下

４．（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者^※1

※2 夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において

住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。

ここで注意！すまい給付金上の住宅ローンの定義は、
以下の3点を満たすものを指します。

①住宅の取得のために必要な借入金であること

②償還期間が5年以上の借入れであること

③金融機関等からの借入金であること
（住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ）

※親類・知人などからの借入金は、住宅ローンとは見なしませんので、ご注意ください。

給付対象となる住宅の主な要件は、
・引上げ後の消費税率が適用されること
・床面積が５０m2以上であること
・第三者機関の検査を受けた住宅であること　等

中古マンションの場合は、
耐震性（現行の耐震基準を満たすこと）が必要です。
関単にいえば、旧耐震構造のマンションは原則不可です。
ただし、耐震補強工事とかされており、証明書が発行出来れば利用可能です。

また、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書も必要となります。
リノベーション施工会社が発行するアフターサービス保証とは
異なりますので、ご注意ください。

国土交通省が認定する住宅瑕疵担保責任保険法人は、
５法人しかありません。
詳細は、住宅瑕疵担保責任保険協会のサイトをご参照ください。

住宅瑕疵担保責任保険協会

↑既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書活用ついて学べます。

既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書は売主が用意できなくても
買主様自らが取得することも可能です。ただし、入居前となります。

すまいの給付金給付額・・・

だれでも気になるのは、やはり給付額ですね。
消費税率が８%時の際の給付額は、
収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大３０万円、
消費税率が１０%時の際の給付額は、
収入額の目安が775万円以下の方を対象に、最大５０万円となっています。

給付額は、住宅取得者の収入及び不動産登記上の持分割合により決まります。
具体的には、持分保有者１名の場合の給付額を給付基礎額とし、
収入に応じて決まる給付基礎額に持分割合を乗じた額が給付額となります。

収入については、給与所得者のいわゆる「額面収入」ではなく、
都道府県民税の所得割額に基づき決定します。
給付申請をするときは、必ず、引越し前の住宅の所在する
市区町村発行の個人住民税の課税証明書（以下、「課税証明書」）を入手し
「都道府県民税の所得割額」を確認してください。

夫婦２人でペアローンを組む場合は、夫婦それぞれが給付金を受け取れます。
ただし、上記のとおり共有持ち分率を按分しますので、最大受給金額はかわりません。

また、連帯保証人は住宅ローン利用者でないので、ここも注意ください。

すまいの給付金での受給額を計算されていかたは、
すまいの給付金サイトをご覧ください

すまいの給付金かんたんシミュレーション

↑簡単な条件を設定するだけで、すまい給付金がもらえるかの
シミュレーションを行うことができます。

すまいの給付金の申請は、取得した住宅に入居した後に可能となります。
申請期限は、住宅の引渡しを受けてから１年以内です。
（現在は、１年３か月くらいと申請期限をすこし広げています。）
申請後は、概ね２か月くらいにて受給されます。

マイホームを購入される方は、住宅ローンの金利のみに目をやってしまう
傾向があります。是非、こういった税制制度などをうまく活用してできるだけ
購入に対しての負担を軽くすることが将来の安心にもつながります。

これからの季節大いにお出かけして多くのマンションをご内覧ください。
多くのかたが、自分だけのゆとりのある、心やすらげる住空間を手にいれること
が出来ますように・・・・・。

人生最大のお買い物をするかたにとっては、とても重要な話題ですね。

数百万円から数千万円の単位でのお買い物資金を現金一括でいうかたは、
なかなかいないと思います。

そこで多くのかたが利用するのが住宅ローンですね。

住宅ローンは、大きく分けると住宅ローンは、
大きく分けると公的住宅ローン（公的融資）と
民間住宅ローン（民間融資）に分かれます。

公的住宅ローンでは、財形住宅融資がその代表格です。

主な条件は、勤労者が対象で財形貯蓄を１年以上継続し、
貯蓄残高が５０万円以上であることが条件です。
利用限度額は、残高の１０倍か最高４，０００万円までの
どちらか少ない額となります。

民間住宅ローンは、その言葉とおり民間の金融機関から借り入れ
する住宅ローンです。今ではフラット３５も含め、
こちらのローンの方が主流ですね。

２０１６年１月に日銀によるマイナス金利導入が決定されてから、

三大メガバンクの変動金利型住宅ローンの金利が引き下げられました。
店頭表示金利は２．４７５％で変化はないのですが、
ほとんどの人に適用される引き下げ金利が０．７７５％から０．６２５％へ、
０．１５％下がったことで、それ以降民間住宅ローンが人気上昇しています。

それでは、実際に住宅ローンを考えてみましょう！

住宅ローン金額設定・・・

住宅ローンを組むにあたってまずは、いくら位の金額を
借り入れるかが重要です。

住宅ローンの借入金額は、年収の５倍もしくは毎月の返済金額が
年収の２５％くらいというのが全く知らないかたにとっては、
目安になります。

ただし！ここで注意ください！

借入にあたっての目安です。住宅ローンって購入するマンションの
価格の何パーセントを借入するかによってその後のリスクが変わります。

３，０００万円のマンション購入を例に具体的に説明します。

・Aさんは、年収６００万円で借入金額３，０００万円で購入

・Bさんは、年収４００万円で頭金１，０００万円借入金額２，０００万円で購入

AさんBさんともに年収の５倍の住宅ローンを設定していますが、
将来的なリスクを考えるとAさんのケースは危険です。

というのは、同じ年収５倍といえども万が一、将来収入などが下がり
支払が困難になった場合、資産評価に対しての住宅ローンの割合が高すぎるので
オーバーローンという状態に陥りやすくなります。

中古マンションを購入する際には、誰もがそのマンションを、
そのお部屋を気に入って購入しますね。

気に入るだけでなくそこには、資産価値というのがあります。
資産価値というのは、将来的なリセールバリュー（resale value）も含まれると
当社は、考えています。

購入時に当社は、将来的なリセールバリュー（resale value）も説明します。

住宅ローンを組むのが怖いというかたも中にはいますが、
購入時に資産価値を知ることで将来的な安心にもつながります！

中古マンション購入時には、かならず不動産屋さんに聞いてください。

フルローン（住宅ローン１００％）での借入をする際には、
年収の５倍という目安では無く、少し余裕をもって年収の３倍から４倍と
いったように価格を下げるという妥協も必要です。

また現在賃貸にお住まいのかたであれば、家賃からの返済負担割合を
算出して住宅ローン金額を決めるという方法もあります。

住宅ローン金額設定で重要なのは、年収の５倍というよりも
借入返済負担率を２５％以内にするということです。
（負担率が少なければ少ないほうが良いです。）

そして、住宅ローンを組むときには、かならずと言っていいほど

借入期間を借入可能最大期間まで組む

ということです。

借入期間というのは、借入時に年齢によって
期間が決められてしまいます。借入期間というのは、返済期間の途中
繰上返済等によって短くすることはできても、長くすることは
ほとんどの金融機関が受け入れしません。

出来るだけ早く返済したいというのは、誰もが一緒です。

ただ、借入時あえて長く組む事が賢い住宅ローン設計になります。

住宅ローン金額設定すると同時に考えるのが変動金利か固定金利かですね。

変動金利か固定金利か・・・

住宅ローンを決めるときに一番悩むポイントと言っても過言では
ありません。実際どの銀行の住宅ローンを借りるかということよりも
住宅ローンのタイプを変動金利にするか固定金利にするかによって
必然借入金融機関が決まると言ってもいいほどです。

実際多くのブログやコラムでファイナンシャルプランナーが話題と
してあげていますが、最終的に決めるのはお客様ご本人様となります。

本当にお客様自身の考え方によって答えは違います。

そして、正解が無いのがこの話題です。
どっちが得かと言われても将来的な経済指標が断言できない限り
答えは、導きだせません。

はっきりといえるのは、各金融機関によって金利が異なりますので
少しでも低い金利で借り入れすることは、得といえるでしょう。

固定金利とは、借入れから一定期間は固定金利で、
その期間が終了するとその時点での金利に見直され返済額が再計算されます。

固定期間は選ぶことができ、２年、３年、５年、１０年などが主流です。
金利は固定期間が短いほど低い傾向にあります。

全期間固定金利もあります。多くの方がご存知のフラット３５です。

フラット３５については、最新のフラット３５のサイトをご覧ください。

フラット３５ローンシミュレータ

↑【フラット３５】の利用をご検討される際に、簡単に返済額や借入可能額を
計算することのできるシミュレーションになっています。

変動金利とは、世の中の金利情勢によって金利が変動し、
それに伴って返済額が増減する金利タイプです。

変動金利の金利は、通常年２回（例えば４月と１０月など）見直され、
その時点で金利が変動していた場合には、毎回の返済額の中の元金と利息の割合が変更されます。

例えば金利が上がると利息の割合が増え、元金の割合が減る仕組みです。

見直しと同時に金利が上昇すれば、毎月の返済金額も上昇します。

金利は、日本経済が好調となれば上がります。
但し、金利が変動しても、返済額の見直しは通常５年ごとに行われます。

また、返済額が増えた場合でも見直し後の上限は、
ほとんどの金融機関では従前の返済額の１．２５倍までというルールを設けており、
急激に返済額が上がらないよう家計に配慮されています。

とはいえ、その場合、未払い利息が発生するというリスクも生じるので、
不安だというかたもいます。

将来の動向によって金利変動があることを不安に感じる方は、
固定金利がオススメです。

変動金利のオススメは、三菱東京UFJ銀行ですね。

三菱東京UFJ銀行住宅ローンサイト

いま世界は、未曽有の低金利時代となっています。
ネット銀行と言われる、新生銀行・じぶん銀行・イオン銀行
・住信SBIネット銀行などは、０．４％からの住宅ローンとなっています。

どこの銀行での借り入れにするかは、変動か固定かを決めてからの
判断とした方がより近道となります。

また、借入の際には、諸費用の構成この点も知識として
ざっくりですが、覚えておいてください。

メガバンク（大手都市銀行）
「保証料：金利０．２％増加」＋「事務手数料：３万円（税抜）」

ネット銀行
「保証料：０円」＋「事務手数料：借入金額の２．０％（税抜）」

となります。このほか団体信用生命保険料などがかかる場合もあります。

総返済額に大きく左右されますので、事前の確認が必要です。

住宅ローンを組むと住宅ローン減税や住まいの給付金を受けられる場合
もあります。これは、つぎのコラムでの話題とします。

住宅ローンは、多くの方が利用すると同時に人生最大の計画と
いっていいでしょう！

絶対に失敗をしない様に相談者には、現在の収入関係だけでなく、
ご家族の内容やその他の資産状況もすべてお話するのが大切です！

ハウジングハーモニー優和は、お客様自身となって
最大・最良な住宅ローン設計をいたします！

また、このコラムによって住宅ローンを組む目安として
頂いたかたには、素敵なマイホームが取得できますように・・・。

多くの不安や質問があると思います。

中には購入すること自体、
何をすれば良いのかもわからないという方もいます。

そこで今回は、
なにをすべきかを簡単にまとめて４つのことをお話します。

まずは、資金計画・・・

中古マンションを購入するという意思をもつのが、
はじめの一歩となります。
そして、最初に考えなくてはならないのが
いくら位のマンションにするかという事です。

「駅から近いマンションに住みたい」「大きい部屋に住みたい」
「高層階に住みたい」・・・etc。
多くの希望・要望があると思います。
ただし、希望には限りがありません。
なので、最初に決定することは、購入金額設定です！

とはいえ、購入金額ってどう判断したらいいの？ってかたも多いのも現状です。
弊社は、お客様に一つの目安として

「年収の５倍を目途として予算を組むのは、いかがでしょうか」

と伝える機会が多いです。

あらかじめ預貯金や頭金があるかたは、別となりますが目安にはなります。
また住宅ローンと組む際には、
たとえ税金を控除できたり、安く購入できたりしても、
払えなくては意味がありませんので、
「総世帯収入の２５から３０％くらいの返済負担で考えたほうが良いです」
と提案します。

弊社は、主要銀行との提携店でもありますので、
お客様の多くの方は自身の口座を利用することが出来るので、
大変満足されています！ちなみに返済シミュレーションは、

こちらをどうぞ！

低金利時代とも言われているときに全期間固定のフラット３５
を組むのも一つの手段と考えます。

ともあれまずは、購入金額設定！これを決定してください。

そして、中古マンション購入金額が決まりましたら、

つぎは・・・・

本当に欲しい希望条件をまとめましょう！

希望条件をまとめるにあたって大切なことは、

自分以外にも必ず希望条件を聞くこと。

これが大事です！
自分以外の意見も聞いたうえで探すと
良い買い物にも必然つながります。

希望条件がよくわからないという人のために参考として、
・地域、学区
・沿線、徒歩・・分以内
・間取り、○○平方メートル以上
・築年数
・オートロック・駐車場の有無
・バルコニー向き・陽当り
・ペット飼育・楽器演奏可能かどうか
・管理形態・管理方式・管理会社・・・etc。

他にも多くの点があると思います。

なかには、家族のこだわりが以外な点ででてくることもあります。
とにかく要望は一度すべて出し切りましょう！
本当にどんな些細なことでも希望を聞く、出すことが大切です！

そして、その希望・要望・意見・条件を整理して、
優先順位を決めてください。

すべての夢をかなえることは、
きびしいのが現実です。
住まいは人生の中で数少ない大きなお買い物、
買ってから後悔しないためにも、
希望条件の優先順位を決めておくことも大切ですね。

希望条件をまとめて、つぎにすることは・・・

現地内覧へ行きましょう！

当たり前のことと思いますが、購入前の現地内覧は絶対です！
購入前の判断材料として見るのは、販売図面です。
ただ、販売図面はあくまで参考に過ぎません。

とういうのも多くのお客様が感じること
「駅からの徒歩分数が違う」
これは、２次元的に距離を測り
徒歩１分を８０ｍという計算で算出しているからです。

他にも実際の図面上の広さより小さく見えたり
大きく見えたりすることが多々あります。
私たち不動産業者でも実際にお客様をご案内する前に
下見に行きます、そのとき大きく感じたり小さく感じたり
します。

というのは、マンションというのは面積を表わすのに
その多くは壁芯という表記を使っていることが多いです。
壁芯というのは、その言葉通り壁の芯（中心）のことです。
壁の大きさが厚ければその面積も大きくなり、体感するうえでは
狭く感じたりします。

また、天井の高さが違うことによってもお部屋が広く見えたり、
小さく見えたりすることも多々あります。　
採光によっても変化しますね。　

現地内覧は、販売図面上では感じられない
現実の空間を知るうえではとても重要な行動のひとつです。

現地内覧に行ったとき、

わざと全部のお部屋の照明を消してください。

照明が無い時のお部屋の明るさ知ることも大切です。
他にも管理人がいたら管理人に聞きたいことを聞くのも良いですね。
聞くことは、良いことです。

他にも現地内覧においては、多くの調査すべき点がありますが、
これは、同行する不動産屋さんにまかせましょう！
（きっと良いポイント、生活するうえで知らなければならないこと
を教えてくれるはずです。）

そして、最後に・・・

すべての情報をまとめましょう！

これまでに集めた資金計画の情報やマンション情報などを
整理してください。

整理するポイントとして、
このマンションに住んだら自分の生活はどうなるか、
家族は快適に暮らせるかを考えてみましょう。
家族が普段利用する施設、勤務先、学校などへの
アクセスが容易かどうかがポイントですね。

「中古マンションは管理力を買え！」

というくらいです。
現地の様子を思いだすと同時に
重要事項調査報告書等をしっかりと確認ください。

書類に目を通すときには、
大規模修繕計画や修繕履歴を
みて、過去に修繕が行わているかどうかを
確認しましょう！

管理費や修繕積立金額は、
低ければ良いということでもありません。

管理費・修繕積立金のお話は・・・

また、別の日にいたします。

ただ、修繕積立金総額については、
必ず確認しましょう！

あまりに低いと大規模修繕時に一時金とかを請求されます。

そして耐震性についても必ず確認をしてください。
とくに建築された年月日が１９８１年６月に近い場合は、
それが旧耐震構造の可能性も含んでいるので、
注意ください。

また、ピロティ構造のマンションでないかも
知っておく必要があります。

ピロティ構造とは、土地を有効活用するために、
１階部分を柱だけの空間にして駐車場などとし、
２階以上をオフィスや居住スペースにする建築方式
をいいます。

ちなみにピロティはフランス語（Pilotis）で
「杭」の意味を指します。

一般的にピロティ階を有する建物は、耐震設計上、
その部分が弱点となります。

阪神・淡路大震災ではこのピロティ構造の建物に
座屈（つぶれ、崩壊）が集中し、
被害が増大しております。

もちろん旧耐震構造でもピロティ構造でも
耐震性において問題が無いと診断される　
マンションもあります。
マンションを購入するうえでは、
知識として知っておくことが大切です。

最後になりますが、中古マンションを購入するに当たって
登録免許税、不動産取得税、所得税（住宅ローン控除）などは、
要件を満たせば減税の対象ともなります。

また、住まいの給付金という制度もあります。

こういうマル得な情報もしっかりと確認しておきましょう！

弊社は、JHS事業者登録を認められた企業でもあります。

住宅インスペクションはもちろん、個人のかたからの
ご購入マンションであっても給排水管路特約付きの
既存住宅かし保証保険が最大期間５年間、
保証金額１０００万円という安心がつけられます。

これから中古マンションをお探しというお客様は、
どうぞ以上のことを参考にしてください。
中古マンションでわからないことがあれば、
どうぞ、お気軽にご相談ください。

それでは、多くのお客様が素敵な夢を叶えられますように・・・