昨日、史上初めて同一都市で２度目の開催となる、東京パラリンピックが開幕
しましたね。開会式は、新型コロナウイルスの感染拡大を鑑みて、
オリンピックと同様に無観客にて開催されました。
コンセプトは「WE HAVE WINGS（私たちは翼をもっている）」で、逆風
でも「勇気を出して翼を広げることで、思わぬ場所に到達できる」と
いった意味が込められています。
そして、国立競技場を「パラ・エアポート」という仮想の空港に見立て、
多様性のある、さまざまなパフォーマンスが行われました。
個人的には、デコトラ風の荷台から伝説のギタリスト「布袋 寅泰氏」が登場
した際には、感激しました。
東京オリンピックやパラリンピック開催となると【スポーツの秋】という感じ
が濃厚になりますね。
この時期は、夏も終わりに近づき秋が始まるという感じが日々強くなります。
食欲の秋、読書の秋、実りの秋、芸術の秋、スポーツの秋…。
秋にはいろんなものがありますが、皆さんは何が一番しっくりきますか？
実は、これから過ごしやすくなる季節に毎年需要が高まるのが、
おうち探しです。
今年は、コロナウイルスの影響もあり、建築資材の高騰の影響も受け、
新築分譲マンションの供給が少なくなっています。そこで、脚光が浴びて
いるのが中古マンション市場です。
中古マンションの中でも、リフォーム・リノベーションされたお部屋は、
室内も
清廉されいることもあって人気があります。
リフォーム・リノベーションマンションは年々人気が上昇していると
いっても過言では、ありません。
既にある空間を自分のイメージ通りに変更ができる、新しくできるといった
理由から多くのかたに支持されています。
また、国土交通省では新成長戦略（平成２２年６月１８日閣議決定）に
示された「中古住宅・リフォーム市場の倍増」に向け、新築中心の住宅市場
から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通
により循環利用されるストック型の住宅市場への転換を図るため
「中古住宅・リフォームトータルプラン」もまとめています。
リフォームとリノベーションという言葉の意味って定義が無いようで、
じつは、しっかりとあるのをご存知でしたか？
建設省（現：国土交通省）では、以下のように定義してます。
リノベーション＝新築時の目論みとは違う次元に改修する
リフォーム＝新築時の目論みに近づく様に復元する
ここでは、「新築時の目論み」をどう変化させるか？が鍵となるようです。
しかし「違う次元」と「近づく様」と判別は、人によって価値観が違ってくる
ような気もします。
主観性が問われるような課題もありますので、一般的に次のように解釈して
ください。
リフォームとは・・・
一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを
言います。
マンションやアパートの場合には、入居者退居後、その入居者の住む
前の状態に戻すことを指す場合があり、原状回復とも言われてたりします。
なお、英語で「reform」は「悪い状態からの改良」を意味し、リフォーム
という言葉を使うときは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化
したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすること
を指します。
マイナスの状態のものをゼロの状態にに戻すための機能の回復という
意味合いとして使われることが多く、例えば、外装の塗り直しや、
キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当し、
どちらかというと、老朽化したものを新築の状態に戻すというニュアンス
で使われています。
リノベーションとは・・・
それに対し「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行う
ことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすること
を言います。
英語で「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味し、リフォームが
マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味合い
に対して、リノベーションはプラスαで新たな機能や価値を向上させること
を意味します。
古い建物のよさを活かしながら、給排水・電気・ガスの配管なども全面的
に刷新し、新築時以上に性能を向上させたり、住まい手の好みのデザイン
や間取りに変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を
生み出す手法としてよく使われます。
例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が
増えたので、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングダイニング
キッチンにしたりすることなどが「リノベーション」に該当します。
最近では、住宅購入の新しい手法として、中古マンションや一戸建て
を購入し、大がかりな改修を行うことを総称して「リノベーション」と
呼ぶことも多くなっています。
リフォームとリノベーションの違い・・・
「リフォーム」と「リノベーション」の言葉の使い分けは非常に曖昧
になりつつあり、定義は前述のとおりありますが、主観性の問題もあり
明確な線引きはされにくくなってきています。
しかし、２つの言葉の間には、主に「工事の規模」と「住まいの性能」
の２つの違いがあります。
工事の規模
設備の変更や修繕など、システムキッチンやユニットバスの入れ替えや壁紙の
貼り替え程度の比較的小規模な工事は「リフォーム」に分類されます。
一方、間取り、水道管、排水管、冷暖房換気設備の変更など大規模な工事
は「リノベーション」に分類されます。
住まいの性能
新築の時と同等か以下の性能になる工事は「リフォーム」に分類されます。
一方、新築の時以上の性能になる工事は「リノベーション」に分類されます。
リフォームのメリット・デメリット・・・
リフォームのメリットは、
１．費用が安い
建物全体の間取りを変更するなど大掛かりな工事は伴いませんので、
建て替えやリノベーションなどに比べて費用を安く抑えることが可能です。
予算に応じて、必要な箇所のみリフォームできるのも魅力です。
２．工期が短い
大掛かりな工事は伴いませんので、工事にかかる期間も短くて済みます。
建て替えやリノベーションですと工事期間中は仮住まいに引っ越しをする
必要があります。
しかし、リフォームですと程度にもよりますが、規模によっては建物に
住んだまま工事を終わらせることが可能なときもあります。
３．完成後の住居をイメージしやすい
リフォームは住宅の機能を新築の状態に戻すことが主な目的なので、
建物の見た目や機能が大きく変化することはありません。
一般的に住居には何年も住み続けていることが多いため、建物の使い方に
慣れていることが多いかと思います。
住み心地に変化が生じることに抵抗がある場合におすすめです。
リフォームのデメリットは、
１．住宅の機能は改善しない
前述のとおりリフォームは、壊れていたり老朽化したりしている箇所を
直したり、修理したりすることなどを意味します。
そのため、住宅の持つ機能が改善することはありません。もし家族の増減や、
住む人の健康状態に変化があった場合は、より住みやすい住居を手に入れる
ため、リフォームではなくリノベーションや建て替えを検討してみては
いかがでしょうか？
２．コストパフォーマンスが良くない
リフォームは、建物の残す部分を傷つけないよう少しずつ丁寧に壊しながら
作るという作業の繰り返しになります。工事は一度にまとめて行えば
その分効率が良くなるので、単価が安くなります。
広い面積を一度に工事するリノベーションや建て替えに比べると、
リフォームは細かい工事が多いのでかえってコストパフォーマンスが
悪くなることがあります。
リノベーションのメリット・デメリット・・・
リノベーションのメリットは、
１．新築よりも費用を抑えて、希望の住空間を得られる
立地や物件にもよりますが、中古マンションをリノベーションした場合、
同様の条件・面積の新築物件と比べると、トータルで２割から３割安い費用
で済むといわれています。また、中古物件を購入し、自分でオーダーして
リノベーションすれば、希望通りの設計やデザインができます。
２．立地の選択肢が広がる
新築マンションを探す際、希望するエリアでみつかるとは限りません。
これに対し、リノベーションすることを前提に中古物件を探すのであれば、
圧倒的に数が多いため、選択できる立地エリアの範囲が大きく広がります。
希望するエリアに住める可能性が高まります。
３．自由に設計・デザインできる
既存のマンションでは、無難な内装のものがほとんどです。しかし、
リノベーション前の中古物件を購入すれば、ほぼ自分の好み通りに自由
に設計やデザインができます。
（建物の構造や規約による制限がある場合があります）
リノベーションのデメリットは、
１．リノベーションできない箇所もある
マンションをリノベーションする場合、各室のオーナーが自由に
変更できるのは占有部分のみです。玄関やバルコニー、窓のサッシ
などは共用部であるため、マンション規約などにより勝手に工事できない
部分があります。
また、ほとんどの場合、窓の位置や大きさも変えられ
ません。キッチンや浴室の配管の移動ができないこともあります。
２．マンションそのものの構造や基礎に注意
各室オーナーがリノベーションできるのは室内（専有部分）のみ。
基本的に、大規模修繕の時期以外にマンション本体の構造や配管、
外壁、基礎などに手を加えられることはありません。
購入前に、建物の築年数や状態をよく確認しましょう。
特に、１９８１年の耐震基準の改正以前に建てられたマンションは
耐震補強が済んでいるのか？注意が必要です。
３．ローンの金利が高くなる可能性あり
ローンを利用する場合、リノベーション済みのマンションは住宅ローン
が適用されます。しかし、物件を購入してからリノベーションを行う場合、
住宅ローンが使えるのは物件のみ。
リノベーションの工事代金もローンでまかなおうとすると、別途、
リフォームローンを組む必要があります。
通常、リフォームローンは住宅ローンよりも金利は高く、審査も厳しめです。
加えて、２重ローンになる恐れがあります。
R１住宅（適合リノベーションマンション）・・・
リノベーション住宅推進協議会が定める、区分所有マンション専有部の
統一基準に則ったリノベーションを施した住宅を
「適合リノベーションR1住宅」といいます。
既適合リノベーション住宅「適合報告書」を用いて、
以下の情報を顧客へ提供するようになっています。
１．会の定める基準による品質（検査→工事）
２．検査方法、更新／流用の判断基準の開示
３．更新工事箇所の報告
４．既存流用箇所の検査結果の報告
５．保証書（アフターサービス基準書）の発行
間違ったリノベーションが横行しないように「リノベーション住宅推進
協議会」が２００９年５月に発足しました。このリノベーション住宅
推進協議会の審査基準をクリアした物件が「適合リノベーション住宅」
と名乗ることができます。
リノベーションマンションを購入する際にも安心材料のひとつとなります。
リフォーム・リノベーションの今後・・・
今後、リノベーションの対象となる中古マンションのストック数は、
首都圏に限定しても１０年で約２倍、２０年で約３倍近くになると
言われています。
増え続けるこの膨大な数の住宅市場に今後は、しっかりとした情報の精査
が必要となっていきます。
どうぞ、中古マンション専門である弊社にその役割を担わせてください。
リフォームにしてもリノベーションにしても中古マンションには、
まだまだ未知なる魅力が・・・潜在的な可能性が・・・幻想的な
空間創りが・・・、たくさんあります。
これから中古マンションをお求めになるかたにとって、
良き参考コラムになれば、幸いです。
