1. インスペクション(建物状況調査)

インスペクション(建物状況調査)

特集對馬禎啓2017/05/26

住宅検査

今月は、GWもあり多くのかたが楽しんだ月ではないかと思います。5月も残り少なくなって
きましたが、まだまだ多くのイベントが開催されていますからご家族でも週末楽しんでください。
5月といえば、潮干狩りなどもまだまだ楽しめます!

東京周辺でオススメなのは、ふなばし三番瀬海浜公園ですね。5月の初旬に行ってきた際には、
バケツいっぱいのアサリが採れました。ふなばし三番瀬海浜公園の最寄り駅は、
JR京葉線二俣新町駅で、京成バスシステム船橋海浜公園行きで乗車10分、終点下車徒歩
すぐとなっています。

今月は、27日(土)AM10:30~、28日(日)AM11:00~開催しています。
入場料は、大人が430円、子供が210円となっています。現地でクマデも100円で貸して
くれますが、思っている以上に潮干狩りはチカラを使いますので、出来れば購入してから持参
するのが良いと思います。

潮干狩り場では、貝の殻が直径2~4センチくらいのアサリが最も多いです。
ただ、ここで注意ください!アサリ以外にもよく似た貝で、殻長4cmほど・殻はよく膨らんで
いて円心状の細いすじがあるシオフキという貝もいます。砂が抜けずに1個あるだけで料理すると
すごく臭くなります。

また、達人にもなると沖のほうに行くとアサリの貝殻群が砂一杯に混じっている場所があり、
その下にいるホンビノス貝という貝を採る方もいます。
ホンビノス貝は、別名、大あさりや白ハマグリと呼ばれる、外来種の貝なんです。

酒蒸しやバター焼きにするとものすごく美味しいです!アサリとは、また違った濃厚な味がくせに
なります。食べたこと無い方は、ご家庭で是非、酒蒸しにして食べてみてください。
池袋ショッピングパークの築地 中島水産で500グラム680円で販売しています。

ふなばし三番瀬海浜公園では、アサリを100グラム80円にて持って帰ることが出来ます。
その時に、アサリとシオフキの取り分けもしてくれますので初心者のかたにも安心です。
また、BQ会場もあり、週末になると多くのかたが来るので、屋台が多く出店されています。

5月6月は、過ごし易い季節でもありますので、多くのイベントにご家族やご友人とともに
楽しまれて下さい。また、中古マンションの内覧にも適していますから気になるマンションが
あれば、どうぞお気軽にお声かけください。

潮干狩り

これからの中古マンション取引は、来年度から施行する物状況調査(インスペクション)
の活用等を内容とする宅地建物取引業法の一部を改正する法律によってより一層安心した
購入ができるようになります。今回は、そのためにインスペクション制度についての内容を
ご案内します。

インスペクション(建物状況調査)とは・・・

インスペクション(建物状況調査)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士・
建築士)が第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、
改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

中古マンションの場合は、まず建物外観からの調査を行い、躯体の状況や建物自体が沈下して
いないか、外壁が崩れていないか、共用廊下を見ることが可能であれば、屋上防水加工が
年数相応に対応ができているかを確認します。雨樋などにも目を向けて対応するので、安心です。

また室内に関しては、内装工法や建材の特長、修理が必要な箇所やリフォーム・リノベーション
費用の目安、できる工事の可能性をお伝えします。 リノベーション済み・リフォーム済みであって
もその完成度もふまえ、完成後の不具合がないか診断をします。

室内のインスペクションに多く採用されるのが、オートレーザーです。これは、水平精度・垂直
精度を素早く計測 縦横方向にのびる赤いレーザー光を基準に施工精度をはかります。
縦軸の光を基準にすることで壁の倒れや膨らみ歪みを確認します。

また横軸の光を基準に床までの距離、天井までの距離を測ることにより床・天井の傾きを正確に
把握することが可能です。実際、目の当たりにすると本当に感動します。というのは、安心できる
からが故です。

ホームインスペクションは、誰もができるという事ではありません。建築士や住宅診断士などの
資格を持つ専門職のかたが対応します。ただ、主に非破壊の目視調査です。ですから、壁や天井
の中などの隠ぺいされている部分や見ることができない箇所など、リスクを払拭できない箇所は
どうしてもあります。

ただ、これは病院に例えるなら、「健康診断」のレベルなので、実施するとしないとでは、
安心感が違います。

マンション間取図 3D

宅地建物取引業法の一部改正・・・

 第190回国会において、既存住宅の流通市場を活性化し安全な取引環境の整備を図るため、
建物状況調査(インスペクション)の活用等を内容とする宅地建物取引業法の一部を改正する
法律が成立し、平成28年6月3日に公布されました。

 本法律において、建物状況調査(インスペクション)関係の規定について公布の日から
2年以内の政令において定める日から施行することとされています。

(A)建物状況調査(インスペクション)に関する規定の施行期日を平成30年4月1日
とします。
⇒既存の建物の取引における情報提供の充実を図るため、宅地建物取引業者に対し、
以下の事項が義務付けされました。

1.媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を
記載した書面の交付
2.買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
3.売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を
記載した書面の交付

1.においては、仲介業者と売主との媒介契約締結時において、仲介業者がインスペクター
を斡旋できるかどうかを売主に示さなければなりません。

つまり「我々はインスペクションについては対応していないので、ご依頼いただいても斡旋
できません」と言うか、「我々はインスペクションを通じて物件の安全性を買主にアピール
する売り方をお勧めしているので、ご希望があればすぐにご紹介します」と言うかを
仲介業者は決めなければなりません。

要するに、売主にインスペクション制度の利用を奨めることが目的となります。

2.は、仲介業者が実施されたインスペクションの結果を、買主に対して重要事項説明時に
説明しなければならないとされています。
(重説の対象となるインスペクションは業者が斡旋したものに限りません。)

今まで中古住宅売買時に住宅の品質が軽視されていたとは言いませんが、実際の調査結果に
基づいて具体的な説明を受け、購入判断に活用することになれば、売主の意識も買主の意識
も品質を重視する方向に変わっていくものと考えられるとされています。

3.は、売買契約締結時に仲介業者から売主、買主双方で行われた現況確認の内容を書面で
交付することで将来的に発生するトラブルを未然に防ぐ目的としています。
(その場で改めて現況確認する必要はないとされています。)

ただ、ここで注意ください!インスペクションについて、宅建業法上一部改正され施行され
ますが、売主がインスペクション制度の利用を断った場合は、インスペクションは必ずしも
行われるわけではありません。インスペクションは、無料という訳にもいかないので、費用
負担の面で提案を受けても拒絶する売主もいることを覚えておいてください。

スカイツリーとビル

ジャパンホームシールド・・・

当社が加盟する公益社団法人全日本不動産協会では、住宅の品質を検査し、地盤の安全性
を調査・解析するジャパンホームシールド株式会社(LIXILグループ)の不動産売買支援
サービスを推奨しています。

ジャパンホームシールドが実施する既存マンション検査では、目視を中心に4時間程度かけ
て行います。対象となるのは建物の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分、
および専有部の給排水管路(専有部分)を検査します。

関単にまとめると、屋上・防水層の劣化、室内(専有部)床・柱の傾斜、給排水路管路、
バルコニー・共用廊下のぐらつき・ひび割れ、外壁・内壁コンクリートの圧縮強度の調査を
実施します。

検査結果が「適合」判定となりますと、既存住宅かし保証保険(個人間用)に申込むことが
できます。既存住宅かし保証保険とは、既存住宅の売買に際して保険対象部分の隠れたかし
により生じた損害について補償する保険です。

保険期間は、1年間または5年間となっています。1住戸あたりの保険金支払限度額は
保険期間を通算して保険申込時に選択した500万円または1000万円となります。
引受保険機関は、株式会社日本住宅保証検査機構(JIO)となります。

気になる既存マンション検査の料金は、全床面積共通の41,000円(税別)となります。
また、既存住宅かし保証保険(個人間用)の保険料は、55㎡~70㎡未満の例でいうと
保険期間1年、保険金500万円であれば36,000円(税別)、
1000万円あれば37,000円(税別)となります。

保険期間5年は、保険金1000万円のみで47,000円(税別)となります。
それ以外の床面積のかたは、下記をご参照ください。

インスペクション価格表

まとめ・・・

供給減少と価格の高止まりが予想される新築マンションに対して、今後も中古マンションへ
の注目度がより高まると思われます。

首都圏における中古マンションの平均成約価格は、2016年の前半に横ばいになりかけ、
そろそろ頭打ちかと思われました。しかし、秋から再び盛り返して11月に3173万円
となり、東日本レインズが調査を開始して以来の最高値を記録しました。

9月以降は、中古一戸建ての価格を上回っており、マンションと一戸建ての「価格逆転現象」
が続いています。

供給面でも、中古マンションは非常に潤沢です。2016年の首都圏における中古マン
ションの月間の新規売り出しは17,000戸、在庫が43,000戸、これらを合計した
およそ60,000戸が中古マンションの月間流通量といえます。

今後も中古マンション市場は、盛んに取引が期待できます。そして、それと共にインペク
ション(建物状況調査)の需要も増えていくと思います。時代にあったリスクを少なくする
ためにも一生に一度の高額なお買い物となるかもしれない中古マンション購入に至っては、
出し惜しみせずにどうぞインスペクション制度をご活用ください。

インスペクションについて、もっとよく知りたいという方は、中古マンション売買専門でも
ある当社までお気軽にご相談ください。目に見えない心理的瑕疵(かし)などの調査も当社
では、実施しています。

ウエディング

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