1. 中古マンションを購入するにあたって

中古マンションを購入するにあたって

特集對馬禎啓2016/08/03

購入計画

中古マンションという大きな買い物を考えている方には、
多くの不安や質問があると思います。

中には購入すること自体、
何をすれば良いのかもわからないという方もいます。

そこで今回は、
なにをすべきかを簡単にまとめて4つのことをお話します。

まずは、資金計画・・・

中古マンションを購入するという意思をもつのが、
はじめの一歩となります。
そして、最初に考えなくてはならないのが
いくら位のマンションにするかという事です。
「駅から近いマンションに住みたい」「大きい部屋に住みたい」
「高層階に住みたい」・・・etc。
多くの希望・要望があると思います。
ただし、希望には限りがありません。
なので、最初に決定することは、購入金額設定です!

とはいえ、購入金額ってどう判断したらいいの?ってかたも多いのも現状です。
弊社は、お客様に一つの目安として

「年収の5倍を目途として予算を組むのは、いかがでしょうか」


と伝える機会が多いです。
あらかじめ預貯金や頭金があるかたは、別となりますが目安にはなります。
また住宅ローンと組む際には、
たとえ税金を控除できたり、安く購入できたりしても、
払えなくては意味がありませんので、
「総世帯収入の25から30%くらいの返済負担で考えたほうが良いです」
と提案します。

弊社は、主要銀行との提携店でもありますので、
お客様の多くの方は自身の口座を利用することが出来るので、
大変満足されています!ちなみに返済シミュレーションは、
こちらをどうぞ!

住宅ローン

低金利時代とも言われているときに全期間固定のフラット35
を組むのも一つの手段と考えます。
ともあれまずは、購入金額設定!これを決定してください。

そして、中古マンション購入金額が決まりましたら、
つぎは・・・・

本当に欲しい希望条件をまとめましょう!

希望条件をまとめるにあたって大切なことは、

自分以外にも必ず希望条件を聞くこと。


これが大事です!
自分以外の意見も聞いたうえで探すと
良い買い物にも必然つながります。

希望条件がよくわからないという人のために参考として、
・地域、学区
・沿線、徒歩・・分以内
・間取り、○○平方メートル以上
・築年数
・オートロック・駐車場の有無
・バルコニー向き・陽当り
・ペット飼育・楽器演奏可能かどうか
・管理形態・管理方式・管理会社・・・etc。

他にも多くの点があると思います。

なかには、家族のこだわりが以外な点ででてくることもあります。
とにかく要望は一度すべて出し切りましょう!
本当にどんな些細なことでも希望を聞く、出すことが大切です!

そして、その希望・要望・意見・条件を整理して、
優先順位を決めてください。

間取り図面

すべての夢をかなえることは、
きびしいのが現実です。
住まいは人生の中で数少ない大きなお買い物、
買ってから後悔しないためにも、
希望条件の優先順位を決めておくことも大切ですね。

希望条件をまとめて、つぎにすることは・・・

現地内覧へ行きましょう!

当たり前のことと思いますが、購入前の現地内覧は絶対です!
購入前の判断材料として見るのは、販売図面です。
ただ、販売図面はあくまで参考に過ぎません。

とういうのも多くのお客様が感じること
「駅からの徒歩分数が違う」
これは、2次元的に距離を測り
徒歩1分を80mという計算で算出しているからです。

他にも実際の図面上の広さより小さく見えたり
大きく見えたりすることが多々あります。
私たち不動産業者でも実際にお客様をご案内する前に
下見に行きます、そのとき大きく感じたり小さく感じたり
します。

というのは、マンションというのは面積を表わすのに
その多くは壁芯という表記を使っていることが多いです。
壁芯というのは、その言葉通り壁の芯(中心)のことです。
壁の大きさが厚ければその面積も大きくなり、体感するうえでは
狭く感じたりします。
また、天井の高さが違うことによってもお部屋が広く見えたり、
小さく見えたりすることも多々あります。 
採光によっても変化しますね。 

現地内覧は、販売図面上では感じられない
現実の空間を知るうえではとても重要な行動のひとつです。

リビング

現地内覧に行ったとき、

わざと全部のお部屋の照明を消してください。


照明が無い時のお部屋の明るさ知ることも大切です。
他にも管理人がいたら管理人に聞きたいことを聞くのも良いですね。
聞くことは、良いことです。

他にも現地内覧においては、多くの調査すべき点がありますが、
これは、同行する不動産屋さんにまかせましょう!
(きっと良いポイント、生活するうえで知らなければならないこと
を教えてくれるはずです。)

そして、最後に・・・

すべての情報をまとめましょう!

これまでに集めた資金計画の情報やマンション情報などを
整理してください。

整理するポイントとして、
このマンションに住んだら自分の生活はどうなるか、
家族は快適に暮らせるかを考えてみましょう。
家族が普段利用する施設、勤務先、学校などへの
アクセスが容易かどうかがポイントですね。

「中古マンションは管理力を買え!」


というくらいです。
現地の様子を思いだすと同時に
重要事項調査報告書等をしっかりと確認ください。

書類に目を通すときには、
大規模修繕計画や修繕履歴を
みて、過去に修繕が行わているかどうかを
確認しましょう!

管理費や修繕積立金額は、
低ければ良いということでもありません。
管理費・修繕積立金のお話は・・・
また、別の日にいたします。
ただ、修繕積立金総額については、
必ず確認しましょう!
あまりに低いと大規模修繕時に一時金とかを請求されます。

そして耐震性についても必ず確認をしてください。
とくに建築された年月日が1981年6月に近い場合は、
それが旧耐震構造の可能性も含んでいるので、
注意ください。
また、ピロティ構造のマンションでないかも
知っておく必要があります。

ピロティ構造とは、土地を有効活用するために、
1階部分を柱だけの空間にして駐車場などとし、
2階以上をオフィスや居住スペースにする建築方式
をいいます。
ちなみにピロティはフランス語(Pilotis)で
「杭」の意味を指します。

2016y08m03d_190838123

一般的にピロティ階を有する建物は、耐震設計上、
その部分が弱点となります。
阪神・淡路大震災ではこのピロティ構造の建物に
座屈(つぶれ、崩壊)が集中し、
被害が増大しております。

もちろん旧耐震構造でもピロティ構造でも
耐震性において問題が無いと診断される 
マンションもあります。
マンションを購入するうえでは、
知識として知っておくことが大切です。

最後になりますが、中古マンションを購入するに当たって
登録免許税、不動産取得税、所得税(住宅ローン控除)などは、
要件を満たせば減税の対象ともなります。
また、住まいの給付金という制度もあります。
こういうマル得な情報もしっかりと確認しておきましょう!

弊社は、JHS事業者登録を認められた企業でもあります。

JHS事業者登録証
住宅インスペクションはもちろん、個人のかたからの
ご購入マンションであっても給排水管路特約付きの
既存住宅かし保証保険が最大期間5年間、
保証金額1000万円という安心がつけられます。

これから中古マンションをお探しというお客様は、
どうぞ以上のことを参考にしてください。
中古マンションでわからないことがあれば、
どうぞ、お気軽にご相談ください。

それでは、多くのお客様が素敵な夢を叶えられますように・・・

しあわせのクローバー

不動産市場や住宅ローンのこともハウジングハーモニー優和へお問い合わせください